Saksalainen rajavastuuyhtiö ja REIT-yhtiö epäsuoran kiinteistösijoittamisen vaihtoehtoina Suomessa
Nurminen, Jenna (2015)
Nurminen, Jenna
Haaga-Helia ammattikorkeakoulu
2015
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2015120319094
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2015120319094
Tiivistelmä
Opinnäytteessä tarkastellaan saksalaisen rajavastuuyhtiön ja REIT-yhtiön ominaisuuksia ja niiden eroavaisuuksia yhtiömuotoina saksalaisen kiinteistösijoitusyhtiö Union Asset Management Holding AG:n näkökulmasta. Työn tavoitteena on vertailla tarkasteltavan yhtiön nykytilannetta skenaarioon, jossa yhtiö saisikin kiinteistösijoitustuloa REIT-yhtiön kautta sekä tarkastella syitä, miksi yhtiö sijoittaa juuri saksalaisen rajavastuuyhtiön eikä REIT-yhtiön kautta. Vaihtoehtoisessa tilanteessa tarkasteltavan yhtiön liiketoiminta pysyisi ennallaan ja muutkin tekijät, kuten esimerkiksi omistusrakenne, pysyvät mahdollisimman samoina. Työn lähtöoletuksena oli, että verotukselliset seikat vaikuttavat suurimmilta osin yhtiömuodon valintaan, mutta opinnäytteessä pohditaan myös muita yhtiömuodon valintaan vaikuttavia seikkoja.
Opinnäytteen tarkastelu alkaa selvityksellä, mitä epäsuora kiinteistösijoittaminen on, ja mitä keskeisiä käsitteitä siihen liittyy ulkomaisen sijoittajan näkökulmasta. Tarkasteltavan yhtiön tytäryhtiö Union Investment Real Estate GmbH toimii tällä hetkellä Suomessa ulkomaisena yhteisönä, joten ulkomaisen yhteisön toimintaa ja verotusta käydään tarkemmin läpi ensimmäisessä teorialuvussa. Tämän jälkeen selvitetään tarkemmin, millaista saksalaisen rajavastuuyhtiön ja REIT-yhtiön toiminta on Suomessa ja Saksassa. Molempien yhtiömuotojen osalta perehdytään etenkin niiden verotukseen sekä yhtiö- että osakastasolla.
Koska työn lähtöoletuksena oli, että verotus vaikuttaa keskeisesti yhtiömuodon valintaan, on työn empiriaosuutena vertailu kahden tarkastelussa olevan yhtiömuodon verotuksesta ja sen tasosta, kun saajana on saksalainen osakeyhtiö, eli Union Holding Management AG. Vertailussa ja sen johtopäätöksissä käydään läpi verotuksen tason lisäksi muita syitä, jotka ensinnäkin tekevät sijoittamisen REIT-yhtiön kautta tässä tapauksessa käytännössä mahdottomaksi ja jotka toisekseen puoltavat toimimista saksalaisen rajavastuuyhtiön kautta. Nämä syyt olivat tutkimuksen lähtökohtiin nähden yllättäviä, sillä vaikka REIT-yhtiö on verotuksellisesti edullinen vaihtoehto, sen toimintaan kohdistuu useita rajoituksia. Rajoitukset, jotka koskevat esimerkiksi yhtiön omistusrakennetta ja voitonjakoa, eivät sovellu tarkastellun yhtiön kaltaiseen liiketoimintaan ja sen konsernimuotoiseen toimintatapaan. Lisäksi toiminta rajavastuuyhtiön kautta on yhdistelmä joustavuutta ja jokseenkin vähäisiä velvoitteita.
Opinnäytteen tarkastelu alkaa selvityksellä, mitä epäsuora kiinteistösijoittaminen on, ja mitä keskeisiä käsitteitä siihen liittyy ulkomaisen sijoittajan näkökulmasta. Tarkasteltavan yhtiön tytäryhtiö Union Investment Real Estate GmbH toimii tällä hetkellä Suomessa ulkomaisena yhteisönä, joten ulkomaisen yhteisön toimintaa ja verotusta käydään tarkemmin läpi ensimmäisessä teorialuvussa. Tämän jälkeen selvitetään tarkemmin, millaista saksalaisen rajavastuuyhtiön ja REIT-yhtiön toiminta on Suomessa ja Saksassa. Molempien yhtiömuotojen osalta perehdytään etenkin niiden verotukseen sekä yhtiö- että osakastasolla.
Koska työn lähtöoletuksena oli, että verotus vaikuttaa keskeisesti yhtiömuodon valintaan, on työn empiriaosuutena vertailu kahden tarkastelussa olevan yhtiömuodon verotuksesta ja sen tasosta, kun saajana on saksalainen osakeyhtiö, eli Union Holding Management AG. Vertailussa ja sen johtopäätöksissä käydään läpi verotuksen tason lisäksi muita syitä, jotka ensinnäkin tekevät sijoittamisen REIT-yhtiön kautta tässä tapauksessa käytännössä mahdottomaksi ja jotka toisekseen puoltavat toimimista saksalaisen rajavastuuyhtiön kautta. Nämä syyt olivat tutkimuksen lähtökohtiin nähden yllättäviä, sillä vaikka REIT-yhtiö on verotuksellisesti edullinen vaihtoehto, sen toimintaan kohdistuu useita rajoituksia. Rajoitukset, jotka koskevat esimerkiksi yhtiön omistusrakennetta ja voitonjakoa, eivät sovellu tarkastellun yhtiön kaltaiseen liiketoimintaan ja sen konsernimuotoiseen toimintatapaan. Lisäksi toiminta rajavastuuyhtiön kautta on yhdistelmä joustavuutta ja jokseenkin vähäisiä velvoitteita.