METSÄSIJOITUKSEN TUOTTO JA ERI OMISTUS¬MUOTOJEN KANNATTAVUUS

Abstract

Metsätiloja ostetaan tällä hetkellä runsaasti puhtaasti sijoitukseksi. Monelle suomalaiselle metsätilat ovat myös suurimpia omaisuuseriä ja merkittävä tulojen lähde. Metsänomistamiseen on muitakin vaihtoehtoja perinteisen yksityishenkilöomistamisen lisäksi. Niiden verotus- ja tukikäytännöt eroavat yksityisomistuksesta vaikuttaen nettotulokseen. Vaihtoehtoja ovat yhteismetsä, osakeyhtiö sekä metsiin sijoittavat rahastot.

Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää metsäsijoituksen keskimääräinen tuottoprosentti eteläsuomalaiselle hyvin hoidetulle metsälle eri laskenta- ja arviointimenetelmillä sekä tutkia metsäsijoituksen kannattavuutta nykyisessä markkinatilanteessa. Työssä selvitettiin myös, mikä omistusmuoto on kannattavin verojen ja tukien vuoksi ja onko rahastojen ennustamat korkeat tuottoprosentit realistisia pitkällä ajalla ilman pääoman pienenemistä.

Metsäsijoituksen tuottoa tutkittiin työssä mm. laskemalla nettonykyarvoa sijoitetulle pääomalle prolongaamalla investoinnit alusta asti eri korkokannoilla ja tuottoarvomenetelmää hyödyntäen muutamilla esimerkkitiloilla. Eri omistusmuotojen kannattavuuden vertailu suoritettiin selvittämällä niiden verotuskäytännöt sekä yksityiselle omistukselle myönnettävän metsävähennysoikeuden vaikutukset.

Metsäsijoituksen tuotto eteläisessä Suomessa verrattuna sekä summa-arvomenetelmän käypiin arvoihin että tuottoarvomenetelmällä laskettuna on yleensä hieman yli kolme prosenttia koko kiertoajalle. Tarkempi määrittäminen on epätarkkaa tuottoarvomenetelmällä johtuen tulevien hakkuukertymien ennustamisen vaikeudesta ja summa-arvomenetelmän aputaulukoiden tulkinnasta sekä kokonaisarvonkorjauksen suuresta epätarkkuudesta.

Tämän hetken markkinatilanne kuitenkin laskee metsäsijoituksen tuottoa sijoitetulle pääomalle, koska metsätiloista joutuu yleensä maksamaan yli käyvän arvon. Metsä tarjoaa kuitenkin vakaata ja tämän hetkiseen sijoitusympäristöön verrattuna kohtalaisen hyvää tuottoa mikäli ostohinta on hyvästä metsätilasta korkeintaan käyvän arvon mukainen tai sen alle.

The forest in Finland is valuable in terms of money and it is the biggest asset for many Finnish forest owners. Many Finns purchase forest for investment. In Finland it is usual that forest owners are private persons, but also other ownership forms are possible. They differ in terms of taxation and subsidies and they influence net profit.

The aim of the thesis was to find out the average revenue from investment in the forest in south Finland by different calculation methods and comparisons with today prices. Thesis studied what form of ownership would be the most profitable one with taxes and subsidies. The aim was also to find out if the high revenues promised by different funds would be realistic in the long term.

Forest investment return was examined on this work for example by calculating the net present value of the invested by prolonging investments from the beginning with various interest rates and in a few example forest holding with the income method. Profitability comparison of different forms of ownership was find out analyzing their tax practices, tax rates and subsidies and these effects on overall result.

Forest investment return in south Finland was about three per cent or little more. A more accurate determination is inaccurate because it is difficult to estimate revenues in the future. At this moment the market will decrease forest investment return on investment, be-cause buyers have to pay more than the fair value for the forest holding. However, the for-est provides a stable and quite good return, if the purchase price is according to an estimate or lower.

The most profitable and simplest form of ownership usually is private forest ownership. The establishment of a limited liability company for forestry investments is not worth, if there is forest tax deduction based on capital invested available. Collaborative forest is the most profitable, if connected forests have forest reduction. Forest fund returns are too high compared with the results of the calculations.