Kiinteistöstrategia Rantasalmen kunnan omistamille asuinkiinteistöille

Abstract

Opinnäytetyön tarkoituksena oli laatia selkeä, johdonmukainen ja helposti kehitettävä menetelmä osaksi Rantasal-men kunnan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelmaa. Varsinkin väestötappiollisissa kunnissa joudutaan punnitse-maan tarkoin asuinkiinteistöjen omistuspohjaa. Väestön ikääntyminen ja väheneminen, sekä toisaalta syntyvyyden lasku, vaikuttavat väkisinkin kuntien hallinnoimaan kiinteistömassaan. Vuosina 1960–1990 rakennetut kiinteistöt eivät enimmäkseen enää vastaa nykyistä tarvetta ja toisaalta käyttöasteeltaan heikkoja kiinteistöjä on aivan liikaa kuntien omistuksessa. Lähivuosien tulevat suuret sote- ja maakuntauudistukset tuovat tullessaan enemmän kysy-myksiä kuin vastauksia, mutta toisaalta se haastaa kunnat miettimään ja kehittämään omistuksiaan ja strategioitaan asuntopolitiikankin osalta.

Salkutusmallin rakentamiseksi työn kohteena oli 16 kpl Rantasalmen kunnan suoraan omistamia asuinkiinteistöjä. Kiinteistöjen sijoittumista lopullisessa salkutuksessa arvioitiin teknisen kunnon, käyttöasteen, tuottavuuden ja sijain-nin perusteella. Kiinteistöjen tekninen kunto arvioitiin käytettävissä olevan tallennetun korjaushistorian ja paikan päällä tehtyjen aistienvaraisten havaintojen perusteella. Työssä käsiteltiin myös laajemmin ARA:n osuutta ja osalli-suutta ikääntyneessä sekä korjausvelkaisessa asuntokannassa, joka pitkälti on aravarahoitteista.

Työn lopputuloksena saatiin laadittua salkutusmalli, jonka avulla kunnat voivat tietyin perustein arvottaa kiinteistö-jään ja kustannustehokkaammin hallita omistuksiaan. Kolmiportaisen salkutusmallin luominen juuri Rantasalmen kunnan tarpeisiin on johdettu ARA:n kehittämästä nelikenttäanalyysista. Korjaussuunnittelun ja -rakentamisen jat-kuva kehittyminen ja uudet menetelmät antavat kunnille lisäaikaa monien epävarmojen tulevaisuuden kuvien uha-tessa. Jatkuva kiinteistöjen korjaaminen ja alkuperäisen käyttötarkoituksen muuttaminen sekä pitkäjänteisen suun-nitelmallisuuden puuttuminen rasittavat kuntien taloutta. On oltava kokonaisvaltainen asumisen kehittämissuunni-telma ja koko kunnan päättävän tahon yhteinen halu saattaa asiat kuntalaisten edun vaatimalle ja ansaitsemalle tasolle. Kiinteistöjen arvottamiseen luotu salkutusmalli on tämän aikakauden tärkeä työkalu kunnan viranhaltijoiden ja päättäjien avuksi.

The aim of this thesis was to create a coherent and improvable portfolio method as a part of a development plan for Rantasalmi municipality's rental housing real estates. Especially municipalities with declining population should closely examine their ownership of residential properties. The aging and declining population together with a low birth rate indisputably affect the municipalities residential property. Properties built between 1960-1990 no longer respond to the current need for housing and municipalities own too many properties with a low utilization rate. Future reforms in the field of region governing and social and health services in Finland bring upon more questions than answers but in the other hand the reforms will force the municipalities to think over and develop their housing policies.

The portfolio method was created by inspecting 16 residential properties owned by the municipality of Rantasalmi. The inspection was executed by determining the technical condition, utilization rate, productivity and location of all the properties. The technical condition of the properties was determined by examining the records of repair history and sensory inspections on location. In addition to the inspection of the properties, the role of ARA (The Housing Finance and Development Centre of Finland) was discussed due to the amount of maintenance backlog in the properties. The properties are mostly financed by national Arava loans or interest subsidy loans.

As a result of this thesis, the municipalities now have a portfolio method for assessing the value and rank of their residential properties. Furthermore, the method will help the municipalities to be more financially effective in ownership management. The three-step portfolio method for the purposes of Rantasalmi municipality derives from a four-field analysis developed by ARA. New approaches and development in the field of repair planning and construction provide municipalities with more time to operate ahead of an uncertain future. Continuous repairs of the properties, changing of their original functions and the absence of a long-term regularity in planning strain the economy of the municipalities. The municipalities must have a pervasive plan for housing development and the decision-making local council should be unified in their interest to take into account the municipal citizens welfare and in providing them with suitable services. The portfolio method created in this thesis is an important tool of this era for municipal office holders and local councils.