Kiinteistön realisointi - ulosoton myynnin kehittäminen työnteon muuttuvassa toimintaympäristössä

Abstract

Ulosotossa on meneillään monia kehityshankkeita osana rakenneuudistusta (URA). Työnteon toimintaympäristö on voimakkaasti muuttunut, järjestelmiä kehitetään ja digitalisoituminen valtaa alaa. Kiinteistöjen myynti toteutetaan nykyisin pääosin vapaan myynnin keinoin, hyvin yleisesti verkkoalustalla internetissä. Kehittämisessä tavoitellaan tehokasta, tasokasta, taloudellista, kansalaisten oikeusturvaa ja yhdenvertaisuutta edistävää toimintaa. Nämä ovat myös realisointiprosessin kehittämisen tavoitteita. Vuoden 2016 lakimuutokset sisälsivät myyntimenettelyn joustavoittamiseen pyrkiviä toimia. Myös palvelunäkökulma on yhä tärkeämpää valtion viranomaistoiminnassa.

Realisointeja tarkastellaan lyhyesti vuoden 2016 tilastotiedon valossa. Ulosottomyynnin tärkeät käsitteet selvitetään, samoin prosessin päävaiheet paitsi ulosoton toimijoiden myös hakijoiden näkökulmasta. Myyntitavan valintaa käsiteltäessä pohditaan suostumuskäytäntöjä sekä myynnin oikeusvaikutuksia. Juridisina erityiskysymyksinä opinnäytetyössä tuodaan esiin kiinteistöjen vaihtoehtoinen tarjoaminen sekä perus- ja ihmisoikeuksienkin peräänkuuluttama oikeusturva ja yhdenvertaisuus. Oikeuskirjallisuuden lisäksi teorian ohjenuorana on vahvasti ulosottokaaren viides luku.

Kehittämistä pohdittiin kolmesta näkökulmasta; hakijalähtöisesti palvelunäkökulmasta, prosessin ajanmukaistamisen ja yhtenäisten toimintamallien näkökulmasta. Hakijoiden toiveita ja virastokohtaisia eroja kartoitettiin sähköpostikyselyn avulla. Ulosotto on lainkäyttöviranomainen ja prosessi pakkotäytäntöönpanoa. Palvelunäkökulman ja lainkäytön yhteensovittaminen ei ole mutkatonta. Voudit kertoivat teemahaastatteluissa kokemuksiaan ja visioitaan toivottavista lakimuutoksista myyntimenettelyn joustavoittamiseksi, yhdenvertaisuuden problematiikasta, vaihtoehtoisen tarjoamisen toteuttamisesta verkossa sekä muista kehittämisen painopisteistä.

Myyntiprosessin sähköinen toteutus ja sähköpostitse toteutettava asiakirjavaihto todettiin sekä hakijoiden että toimijoiden taholta tärkeimmäksi kehityskohteeksi. Hakijat odottavat ulosotolta sekä palveluorientoituneisuutta että nykyaikaista, valtakunnallisesti menettelyiltään yhtenäistä myyntiprosessia. Oikeudelliset ratkaisut vaativat aina kuitenkin tapauskohtaista harkintaa. Muun muassa vaihtoehtoisen tarjoamisen toteuttamista verkossa tulee kehittää tietoa jakamalla. Hyvien käytäntöjen ja osaamisen jakamisen tärkeys niin virastojen välillä kuin toimipaikkojen sisällä korostuu prosesseja kehitettäessä. Keskeinen seikka tasokkaan myynnin toteutuksessa on asianosaisten oikeusturvasta huolehtiminen ja puolueettomuus kaikkien osapuolten välillä.

There are many development projects under way in the Enforcement Authority as part of the restructuring project URA. The operational environment of work has effectively changed, including the development of data systems and digitalization. The sale of real estate is at present mainly arranged by a free sale. A free sale on the internet is common. All development aims at achieving an effective, high-quality, economic operation which guarantees legal protection and equality for citizens. All these are the main objectives of developing the sale process of Enforcement Authority. Already the law reform in 2016 aimed to achieve a flexible sale process. Moreover, the authorities are increasingly required to focus on customer service orientation.

The realization sale is treated shortly in the light of recent statistics. The important concepts of the realization sale are explained, as well as the main phases of the process from the point of view of Enforcement Authority and applicants both. The choice of method of sale is treated in the thesis, including the questions of the consents of the parties and legal effects of the sale. Special situations handled in the thesis include the sale of real estate first together, and thereafter separately and legal protection and equality in accordance with basic rights and human rights. The material of the research consists of legal literature and law – especially the fifth chapter of the Enforcement Code.

The thesis aimed to develop the process from three viewpoints; customer service orientation, modernize and the consistent practices. Wishes of applicants and especially their perceptions about the differences between enforcement offices were researched by an email survey. Enforcement Authority is a judicial organ and the process is application of the law. Combining the customer service and the enforcement is complicated. Interviews with District Bailiffs showed up the development points in legislation, the flexible sale procedure, equality and the sale of real estate first together, and thereafter separately on the internet.

The electronic service of the process and exchange of documents by e-mail proved to be the main points of developing. The sale process is expected to be up-to-date and enforced with service orientation, also equal and uniform nationwide. Judicial rulings are however always based on case-specific consideration. The sale of real estate first together, and thereafter separately on the internet should be developed by sharing of information. The sharing of good practices is important within the offices, but also between offices. Equality and legal protection, together with neutrality between all parties, are significant in the high-quality sale process of Enforcement Authority.