Arvonmääritys Sato Oyj
Krasila, Santeri (2019)
Krasila, Santeri
2019
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2019052211359
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2019052211359
Tiivistelmä
Opinnäytetyön tavoitteena on määritellä arvo suomalaiselle asuntosijoitusyhtiölle Sato Oyj:lle. Työssä keskitytään taloudellisten tunnuslukujen ennustamiseen, analysointiin ja sitä kautta yhtiön arvon määrittämiseen. Opinnäytetyössä kuvataan arvonmääritystä kokonaisvaltaisena prosessina ja esitellään käytetyimpiä arvonmääritysmenetelmiä sekä niiden käyttötarkoituksia. Kohdeyrityksen arvonmäärityksessä käytetään kolmea erityyppistä lähestymistapaa arvon rakentamiseen, markkina-arvopohjaisia, tuottoarvopohjaisia ja kustannusarvopohjaisia lähestymistapoja.
Opinnäytetyössä kuvatussa markkina-arvopohjaisessa lähestymistavassa arvo muodostuu vapailla markkinoilla rakentuneiden verrokkiyritysten arvon perusteella verraten yleisesti käytettyjä tunnuslukuja toisiinsa. Tuottoarvopohjaisessa lähestymistavassa puolestaan tarkkaillaan yrityksen rahavirtoja jotka diskontataan tuottovaatimuksella nykypäivään kassavirtojen arvostusta varten. Kustannusarvopohjaisessa lähestymistavassa taas tarkastellaan kohdeyrityksen taloudellista tilannetta yrityksen IFRS muotoisen taseen kautta vertaamalla yrityksen varojen suhdetta yrityksen velkoihin. Kohdeyrityksen arvo määräytyy painottamalla näiden edellä mainittujen lähestymistapojen ja niihin liittyvien menetelmien tuottamia tuloksia sopimaan Sato Oyj:n liiketoiminnan luonteeseen ja yleisiin markkinanäkymiin.
Arvonmäärityksenkohdeyritys Sato Oyj on suomalainen asuntosijoitusyhtiö jolla on toimintaa Suomessa ja Venäjällä. Vuonna 2007 yhtiön listautuminen Helsingin pörssiin oli lähellä, mutta peruttiin epäsuotuisan taloudellisen tilanteen johdosta. Yhtiöllä oli vuoden 2018 lopussa omistuksessaan noin 26 000 asuntoa liiketoiminta-alueillaan. Yhtiön keskittyessä alueellisesti kasvukeskuksiin ovat asuntojen arvonnousun näkymät hyvät. Talouden piristyessä ja vuokrahintojen noustessa yhtiön tulos on kasvanut tasaisesti vuodesta 2014, mutta yhtiön ennustaa tilinpäätöksessään globaalin talouden vaikuttavan negatiivisesti myös suomen asuntomarkkinoihin ja tätä kautta asuntosijoitusyhtiön tulokseen. Asuntojen ja vuokranhintojen kasvun odotetaan taantuvan mutta ei kuitenkaan pysähtyvän.
Opinnäytetyössä käytettyjen arvonmääritysmenetelmien tulokset vaihtelivat välillä 1,55 mrd. euroa – 2 mrd. euroa, tulokset jakautuivat seuraavasti. Verrokkiyritysten arvoon perustuvan lähestymistavan perusteella yhtiön Sato Oyj laskennalliseksi arvoksi saatiin 1,57 – 1,59 mrd. euroa. Nettokassavirtoihin perustuvan arvonmääritysmenetelmän laskennalliseksi arvoksi saatiin 2 mrd. euroa. Taseperusteiseen nettovarallisuusarvoon perustuvan kustannusarvomenetelmän laskennalliseksi arvoksi saatiin 1,55 mrd. euroa.
Sato Oyj on vakaan kasvun omaava yhtiö jonka tulosta ja kasvua tukevat positiivinen vuokrien ja asuntojen arvon kehitys yhtiön liiketoiminta-alueilla. Merkittävien tunnuslukujen ollessa lineaarisesti kasvavia ja yhtiön kassavirtojen ollessa hyvällä tasolla voi lähtökohtaisesti arvon ennustaa olevan substanssiarvoa suurempi.
Opinnäytetyössä kuvatussa markkina-arvopohjaisessa lähestymistavassa arvo muodostuu vapailla markkinoilla rakentuneiden verrokkiyritysten arvon perusteella verraten yleisesti käytettyjä tunnuslukuja toisiinsa. Tuottoarvopohjaisessa lähestymistavassa puolestaan tarkkaillaan yrityksen rahavirtoja jotka diskontataan tuottovaatimuksella nykypäivään kassavirtojen arvostusta varten. Kustannusarvopohjaisessa lähestymistavassa taas tarkastellaan kohdeyrityksen taloudellista tilannetta yrityksen IFRS muotoisen taseen kautta vertaamalla yrityksen varojen suhdetta yrityksen velkoihin. Kohdeyrityksen arvo määräytyy painottamalla näiden edellä mainittujen lähestymistapojen ja niihin liittyvien menetelmien tuottamia tuloksia sopimaan Sato Oyj:n liiketoiminnan luonteeseen ja yleisiin markkinanäkymiin.
Arvonmäärityksenkohdeyritys Sato Oyj on suomalainen asuntosijoitusyhtiö jolla on toimintaa Suomessa ja Venäjällä. Vuonna 2007 yhtiön listautuminen Helsingin pörssiin oli lähellä, mutta peruttiin epäsuotuisan taloudellisen tilanteen johdosta. Yhtiöllä oli vuoden 2018 lopussa omistuksessaan noin 26 000 asuntoa liiketoiminta-alueillaan. Yhtiön keskittyessä alueellisesti kasvukeskuksiin ovat asuntojen arvonnousun näkymät hyvät. Talouden piristyessä ja vuokrahintojen noustessa yhtiön tulos on kasvanut tasaisesti vuodesta 2014, mutta yhtiön ennustaa tilinpäätöksessään globaalin talouden vaikuttavan negatiivisesti myös suomen asuntomarkkinoihin ja tätä kautta asuntosijoitusyhtiön tulokseen. Asuntojen ja vuokranhintojen kasvun odotetaan taantuvan mutta ei kuitenkaan pysähtyvän.
Opinnäytetyössä käytettyjen arvonmääritysmenetelmien tulokset vaihtelivat välillä 1,55 mrd. euroa – 2 mrd. euroa, tulokset jakautuivat seuraavasti. Verrokkiyritysten arvoon perustuvan lähestymistavan perusteella yhtiön Sato Oyj laskennalliseksi arvoksi saatiin 1,57 – 1,59 mrd. euroa. Nettokassavirtoihin perustuvan arvonmääritysmenetelmän laskennalliseksi arvoksi saatiin 2 mrd. euroa. Taseperusteiseen nettovarallisuusarvoon perustuvan kustannusarvomenetelmän laskennalliseksi arvoksi saatiin 1,55 mrd. euroa.
Sato Oyj on vakaan kasvun omaava yhtiö jonka tulosta ja kasvua tukevat positiivinen vuokrien ja asuntojen arvon kehitys yhtiön liiketoiminta-alueilla. Merkittävien tunnuslukujen ollessa lineaarisesti kasvavia ja yhtiön kassavirtojen ollessa hyvällä tasolla voi lähtökohtaisesti arvon ennustaa olevan substanssiarvoa suurempi.