Sivullisen omaisuuden ulosmittaus

Abstract

The subject of this bachelors thesis was the third party's property foreclosure. The starting point is always the fact that the debtor accounts for the payment of the debt and the required amount of his property will be foreclosed. The property of the third party can be used for payment only if it is accounting by virtue of grounds for execution. The focus of the thesis was on the foreclosure of real property. The aim was to work out different situations, in which the third party's real property can end up in the object of execution measures and the duties in execution related to it. The question of the ownership was considered quite widely. The ownership of the real property is in principle clear, the registration of title to a property solves the owner and buildings are part of the real property as components. In practice also claims of the ownership of the buildings or the acquisition of property are presented and making the decision is a duty of the distrainer during the execution procedure. The realisation of the property was also treated, the subject matter was limited mainly to relate to the foreclosure and selling of specified shared property either to the joint-owner or selling to an outsider buyer by distrainer officiated free selling. The joint owner of the property doesn't in this situation come to the status of debtor in the execution, but he is a genuine bystander. The "redemption" was also possible during the former execution law, but now the new law contains it's own regulation, likewise the selling of the whole joint ownership objects. Formerly it was possible only foreclosure the debtors proportion of the joint owned property and this, in fact, often prevented the reasonable foreclosure and selling. The annulment of relationship based on co-ownership has moved over to be done by the distrainer if the creditors of the debtor owner lay claim to distraint. The distrainer has to work out the running price and the reserve price and balance creditors interest against the joint owners' disadvantage. The selling on specified shared property is set to be the last resort after all the other thinkable possibilities of paying have been used. The thesis was mainly done as research work. The source books are mainly new, because the reconstruction of sidtraint procedure was finished by the year 2008. The important help was also the writer's long experience in debt recovery procedure. The situation in execution offices was plotted with an inquity for the district bailiffs of the PIrkanmaa and Satakunta districts. The inquiry dealt with the use of execution law chapter 4 paragraph 73, the outcome of such distraints and appeal against execution proceedings. There was also questions about the claims of the ownership and the decrees on them. With a help of an example was reviewed the selling of specified shared property by distrainer's officiated free selling. The thesis is hoped to help to piece together the problems in the position of the third party and questions of ownership to the personnel of execution and people interested in such things.

Tämän opinnäytetyön aiheena oli sivullisen omaisuuden ulosmittaus. Lähtökohtana on aina se, että velallinen vastaa itse velasta ja velan maksamiseksi tarvittava määrä velallisen omaisuutta ulosmitataan. Muun omistajan omaisuutta voidaan näin käyttää velan maksamiseen vain, jos se vastaa ulosottoperusteen nojalla hakijan saatavasta. Työn painopiste oli kiinteän omaisuuden ulosmittaukseen liittyvissä seikoissa. Tavoitteena oli selvittää erilaisia tilanteita, joissa sivullisen kiinteää omaisuutta saattaa joutua ulosottotoimien kohteeksi sekä niihin liittyviä toimia ulosotossa. Omistusoikeuskysymyksen ratkaisemista pohdittiin melko laajasti. Kiinteän omaisuuden omistussuhteet ovat periaatteessa selvät, lainhuuto ratkaisee omistajan ja rakennus kuuluu kiinteistöön ainesosana. Käytännössä myös kiinteistöjä koskevia omistusoikeusväitteitä esitetään esimerkiksi rakennusten omistuksen osalta tai omaisuuden saantoon liittyen ja näiden tilanteiden ratkaiseminen kuuluu ulosottoprosessissa ulosottomiehelle. Kiinteistöjen realisoinnin osalta aihepiiri oli rajattu koskemaan määräosin omistetun kiinteistön ulosmittausta ja myyntiä ulosottomiehen toimittamana vapaana myyntinä. Yhteisomistaja ei tule velallisen asemaan ulosotossa, vaan hän on aito sivullinen. Ulosottokaareen on nyt otettu oma säännös velallisen osuuden "lunastuksesta", samoin kuin koko yhteisomistusesineen myynnistä. Aikaisemmin yhteisomistus usein esti järkevän ulosmittaamisen ja myynnin. Yhteisomistussuhteen purkumenettely on uuden lainsäädännön myötä siirtynyt tehtäväksi ulosottomiehen toimesta realisoinnin yhteydessä, jos velallisomistajan velkojat hakevat ulosmittausta. Ulosottomiehen on selvitettävä käypä hinta ja alin hyväksyttävä tarjous ja punnittava hakijan etu ja yhteisomistajille aiheutuva haitta. Yhteisomistusesineen myynti on asetettu lainsäädännössä viimesijaiseksi vaihtoehdoksi, kun kaikki muut velallisen maksumahdollisuudet on käytetty. Työ tehtiin pääasiassa tutkimustyönä. Lähdeteokset ovat pääosin uusia, koska ulosottomenettelyn uudistus on saatu valmiiksi vuoteen 2008 mennessä. Suurena apuna oli myös tekijälle ulosottotyössä useiden vuosien ajalta kertynyt kokemus. Tilannetta ulosottopiireissä kartoitettiin Pirkanmaan ja Satakunnan alueen kihlakunnanvoudeille suunnatulla kyselyllä ulosottokaaren 4 luvun 73 §:n mukaisen ulosmittauksen käytöstä ja ulosmittausten lopputuloksesta sekä ulosmittausvalituksista. Lisäksi kysyttiin esitetyistä omistusoikeusväitteistä ja niihin annetuista päätöksistä. Esimerkkitapauksen avulla tarkasteltiin yhteisomistusesineen myyntiä ulosottomiehen toimittamana vapaana myyntinä. Työn toivotaan osaltaan auttavan hahmottamaan sivullisen asemaan ja omistusoikeuskysymyksen ratkaisemiseen liittyvää problematiikkaa ulosoton henkilökunnalle ja asiasta muuten kiinnostuneille.