Energiatodistuksen hyödyntäminen asunto- ja asuinkiinteistökaupassa

Abstract

Rakennusten energiatodistus on EU-direktiivistä peräisin oleva, mutta kansallisesti toteutettu energiantehokkuuden mittari. Se on tarkoitettu vertailukelpoiseksi ja havainnolliseksi asiakirjaksi, joka toimii kuluttajien ohjauskeinona ja luotettavana tietopakettina. Suomessa energiatodistus tuli käyttöön alun perin vuonna 2008, ja nyt vuonna 2013 sen lainsäädäntö on olennaisella tavalla muuttumassa.

Tämän opinnäytetyön tavoitteena on kartoittaa energiatodistuksen asemaa kiinteistöliiketoiminnassa, kriittisesti vertailla energiatodistukseen liittyviä muuttuvia säädöksiä sekä arvioida lakimuutoksen onnistuneisuutta tavallisen ihmisen ja alan ammattilaisen näkökulmasta. Lisäksi lasketaan kolmelle esimerkkikohteelle uusi energiatodistus ja niille saatuja energialuokkia verrataan taloyhtiöiden kohdalla edellisiin todistukseen ja pientaloesimerkin kohdalla arkiseen intuitioon. Opinnäytetyön näkemyksellisyys perustuu alan ammattilaisten haastatteluihin ja kirjoittajan omaan kokemukseen alalta.

Alkuperäisen lain mukainen energiatodistus oli laadintamenetelmiltään kirjava ja perustui toteutuneisiin eli mitattuihin kulutuslukemiin, jotka normeerattiin Jyväskylän sääalueen mukaisiin lämmitystarvelukuihin vertailukelpoisuuden mahdollistamiseksi. Todellisuudessa vertailukelpoisuus jäi näennäiseksi, koska ihmisten suuresti vaihtelevat kulutustottumukset jäivät hyvin määrääväksi tekijäksi ja myös todistusten laskentatavassa saattoi olla todella suuria eroja. Kiinteistöalan ammattilaiset eivät ole antaneet alkuperäisen lain mukaiselle energiatodistukselle arvoa asiakirjana siinä merkityksessä, mihin se tarkoitettiin.

Vuoden 2013 kesäkuun alussa voimaan astuva uusi laki energiatodistuksesta pyrkii parantamaan epäkohtia: laatimisprosessit on karsittu lukuisista vain yhteen, pätevyysvaatimukset yhdenmukaistuvat ja laskentaperiaate muuttuu kokonaan laskennalliseksi, jolloin käyttäjän vaikutus energiankulutuksesta poistuu kokonaan ja sen tilalle tulee ennalta määrättyjen laskentakertoimien ja niiden taustalla olevan politiikan vaikutukset, jotka nekään eivät ole ongelmattomia. Todistuksen laadinta rakennuksen laskennalliseen kulutukseen perustuen jakaa mielipiteitä, ja monet kuluttajat sekä ammattilaiset ovat syystäkin sen havainnollisuudesta etukäteen skeptisiä. Laskennallinen todistus kokonaisuutena on kuitenkin askel oikeaan suuntaan ja lakimuutos onnistuu korjaamaan monta ongelmaa, vaikka osa uuden todistuksen laadinnan lähtöarvoista ja oletuksista ovat vielä lain tullessa voimaan kyseenalaisia.

The building’s energy certificate is an instrument for measuring the effiency of energy use in buildings. It has its origins in an EU-directive, but it was left to be put into practice on a national level. It was meant to be a comparative and illustrative document which helps consumers make energy efficient decisions, and to also work as a reliable source of information. In Finland, the energy certificate originally came in to use in 2008 and now in the year 2013 the related legislation is due about to change drastically.

The purpose of this thesis is to map out the energy certificate’s standing in real estate business, to compare the changing legistlation as well as estimate the succesfullness of the change from the perspective of both a layman and an expert of the real estate field. In addition the thesis contains three case studies on which the new energy certificate calculation procedure will be applied. In the case of the housing community examples the results will be compared to the old energy certificates and in the case of the detached house example the results shall be compared and contrasted to layman’s intuition. The thesis is otherwise based upon expert interviews as well as the writer’s personal experience from working in the field.

The energy certificate based on the original legistlation had varying creation procedures and it was premised on measured and actual consumption readings, which were made comparative by adjusting them to Jyväskylä’s weather and the heating factors imposed by it. In reality the certificate’s comparativeness was questionable because people differing consumption rates remained a determinative factor, the certificate procedure was colourful and the competence of the certificate’s compiler’s competence could vary. Consequently the experts of the real estate field have not given the energycertificate much value or merit in the purpose for which it was created.

The new law that comes into effect in June 2013 tries to correct many of these past grievances: the creation procedures have been stripped down to just one, the competence requirements are more convergent and the calculation is based purely on computational consumption, which replaces the user’s effect on consumption with the problematic influence of predetermined factors and the politics that have shaped them. The idea of a purely theoretical certificate has been met with mixed reactions, and many an expert and layman is with good reason sceptical about its usefulness. As a whole,however, computational basis can be seen as a step in the right direction, as the new legistlation manages to correct many a fault, even if some of the factors and premises of the new certificate remain questionable as the law comes into effect.