Kiinteistökaupan laatuvirhe: myyjän ja ostajan vastuuasemien tarkastelua Korkeimman oikeuden ratkaisujen valossa

Abstract

Opinnäytetyössä tutkittiin myyjän ja ostajan vastuuasemia kiinteistökaupan laatuvirhetilanteessa. Yksityishenkilöiden välisissä kiinteistökaupoissa virheriidat ovat yleisiä, ja niiden käsittely tuomioistuimissa voi käydä häviäjälle erittäin kalliiksi. Tutkimuksen tarkoituksena oli muodostaa kokonaiskuva siitä, mitkä osapuolten velvollisuudet ovat, mitkä seikat vastuuseen vaikuttavat ja miten vastuu on tosiasiassa oikeuskäytännössä jakautunut.

Tutkimus toteutettiin oikeusdogmaattisena tutkimuksena, jossa tutkimusongelmaan haettiin ratkaisua Korkeimman oikeuden 2000-luvulla antamista ratkaisuista. Ratkaisuista tehtiin sananmuodonmukaista tulkintaa lainopin keinoja hyödyntäen. Työn tietoperusta muodostettiin voimassa olevasta lainsäädännöstä, lain esitöistä sekä alan kirjallisuudesta ja julkaisuista. Teoriaosassa käsiteltiin kaupan osapuolten tärkeimmät velvollisuudet sekä osapuolten vastuuasemiin vaikuttavat vastuunrajoitusehdot ja asuntokaupan kuntotarkastus. Johtopäätökset muodostettiin Korkeimman oikeuden ratkaisujen perusteella oikeuskirjallisuutta hyödyntäen.

Tutkimuksessa havaittiin, että myyjällä on kiinteistökaupassa laaja vastuu, jonka kannalta erityisen tärkeää on huolellinen tiedonantovelvollisuuden täyttäminen. Myyjän vastuuseen on mahdollista vaikuttaa ottamalla kauppakirjalle erityisiä vastuunrajoitusehtoja. Vastuun rajoittaminen pätevästi vastuunrajoitusehdoin on kuitenkin haastavaa ja vaatii usein maallikolta asiantuntija-avun hyödyntämistä. Myyjän laajaa tiedonantovelvollisuutta tasapainottaa kuitenkin ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuus. Tutkimuksessa selvisi, että ostajan on perehdyttävä huolellisesti kaikkiin kaupan kohteesta saamiinsa tietoihin sisältäen esimerkiksi mahdolliset kaupan kohteen kuntoa kartoittavat raportit. Ostajan on myös pohdittava saamiensa tietojen merkitystä arvioidessaan mahdollisten jatkotoimenpiteiden tarpeellisuutta ennen kaupasta päättämistä.