Arvopaperimuotoinen kiinteistösijoittaminen yhdysvaltalaisiin REIT-rahastoihin
Tuomi, Simo (2015)
Tuomi, Simo
Haaga-Helia ammattikorkeakoulu
2015
All rights reserved
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2015052811173
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2015052811173
Tiivistelmä
Opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää suomalaisen piensijoittajan näkökulmasta Yhdysvaltojen
kiinteistömarkkinoiden mielekkyyttä sijoituskohteena. Tavoitteena on tutkia pörssilistattujen
kiinteistörahastojen eli REIT-rahastojen (Real Estate Investment Trust) erityispiirteitä
verrattuna perinteiseen osake-sijoittamiseen ja tutkia toimialan kehittämiä omia taloudellisia
tunnuslukuja sekä laskea rahastojen tilinpäätöstietojen avulla vuokraustoiminnan operatiivisten
kustannusten suhdetta vuokratuottoihin. Tutkimus on rajattu Yhdysvaltoihin, jossa REIT-rahastojen
tarjonta on monipuolisinta ja toimintahistoria ulottuu 1960-luvulle.
Opinnäytetyö on toteutettu kaksiosaisena toiminnallisena työnä. Teoriaosiossa käsitellään
REIT-rahastojen ominaisuuksia, toimialan historiaa, kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmiä ja
arvioidaan eri kiinteistötyyppien erityispiirteitä. Lisäksi osakesijoittamisen arvonmääritykseen
liittyvää teoriatietoa esitellään lyhyesti. Samalla perehdytään pörssilistattujen ETF-REIT-rahastojen
rakenteeseen, koska ne mahdollistavat hajautetun aktiivisen tai passiivisen salkun
rakentamisen pienellä pääomalla kohtuullisin lisäkuluin.
Toinen osio on teoriatiedon pohjalta koottu erillinen piensijoittajan opas, jonka tavoitteena on
tarjota jonkin verran osakemarkkinoilta kokemusta hankkineille sijoittajille hyödyllistä käytännön
tietoa Yhdysvaltojen REIT-rahastoista. Oppaassa esitellään todellisten esimerkkien avulla
kuusi erilaista sijoituskohdetta ja ohjeistetaan tärkeimpien tietojen etsimisessä yhtiöiden
tilinpäätösraporteista. Tilinpäätöstietoja esitellään taulukoiden avulla, jotta lukija pystyy helposti
ymmärtämään REIT-rahastojen tuotto- ja kustannusrakennetta sekä arvioimaan itsenäisesti
sijoituskohteiden arvostustasoja toimialalla käytettävien tunnuslukujen avulla. Asuntoihin
sijoittavia REIT-rahastoja käsittelevässä kappaleessa analysoidaan lyhyesti kotimaista Orava
Asuntorahastoa, koska se tarjoaa kiinnostavaa vertailutietoa tunnuslukujen osalta. Loppuyhteenvedossa
arvioidaan REIT-rahastosijoittamisen ominaisuuksia taulukkomuodossa ja analysoidaan
REIT-rahastojen tulevaisuuden menestykseen vaikuttavia tekijöitä.
Opinnäytetyön tuloksena syntyi hyödyllistä tietoa REIT-rahastojen ominaisuuksista, operatiivisista
kustannuksista, kiinteistösalkunhoidon perusteista sekä arvostusmenetelmien erovaisuuksista
Suomeen verrattuna. Tutkimuksen tekijä on laskenut sijoittajan kannalta oleellisimpia
tunnuslukuja tilinpäätöstietojen avulla, jotta piensijoittaja voi helposti arvioida REIT-rahastojen
kannattavuutta ja kustannusrakennetta.
Opinnäytetyö toteutettiin kevätlukukaudella 2015 ja taloustiedot ovat pääosin vuodelta 2014.
kiinteistömarkkinoiden mielekkyyttä sijoituskohteena. Tavoitteena on tutkia pörssilistattujen
kiinteistörahastojen eli REIT-rahastojen (Real Estate Investment Trust) erityispiirteitä
verrattuna perinteiseen osake-sijoittamiseen ja tutkia toimialan kehittämiä omia taloudellisia
tunnuslukuja sekä laskea rahastojen tilinpäätöstietojen avulla vuokraustoiminnan operatiivisten
kustannusten suhdetta vuokratuottoihin. Tutkimus on rajattu Yhdysvaltoihin, jossa REIT-rahastojen
tarjonta on monipuolisinta ja toimintahistoria ulottuu 1960-luvulle.
Opinnäytetyö on toteutettu kaksiosaisena toiminnallisena työnä. Teoriaosiossa käsitellään
REIT-rahastojen ominaisuuksia, toimialan historiaa, kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmiä ja
arvioidaan eri kiinteistötyyppien erityispiirteitä. Lisäksi osakesijoittamisen arvonmääritykseen
liittyvää teoriatietoa esitellään lyhyesti. Samalla perehdytään pörssilistattujen ETF-REIT-rahastojen
rakenteeseen, koska ne mahdollistavat hajautetun aktiivisen tai passiivisen salkun
rakentamisen pienellä pääomalla kohtuullisin lisäkuluin.
Toinen osio on teoriatiedon pohjalta koottu erillinen piensijoittajan opas, jonka tavoitteena on
tarjota jonkin verran osakemarkkinoilta kokemusta hankkineille sijoittajille hyödyllistä käytännön
tietoa Yhdysvaltojen REIT-rahastoista. Oppaassa esitellään todellisten esimerkkien avulla
kuusi erilaista sijoituskohdetta ja ohjeistetaan tärkeimpien tietojen etsimisessä yhtiöiden
tilinpäätösraporteista. Tilinpäätöstietoja esitellään taulukoiden avulla, jotta lukija pystyy helposti
ymmärtämään REIT-rahastojen tuotto- ja kustannusrakennetta sekä arvioimaan itsenäisesti
sijoituskohteiden arvostustasoja toimialalla käytettävien tunnuslukujen avulla. Asuntoihin
sijoittavia REIT-rahastoja käsittelevässä kappaleessa analysoidaan lyhyesti kotimaista Orava
Asuntorahastoa, koska se tarjoaa kiinnostavaa vertailutietoa tunnuslukujen osalta. Loppuyhteenvedossa
arvioidaan REIT-rahastosijoittamisen ominaisuuksia taulukkomuodossa ja analysoidaan
REIT-rahastojen tulevaisuuden menestykseen vaikuttavia tekijöitä.
Opinnäytetyön tuloksena syntyi hyödyllistä tietoa REIT-rahastojen ominaisuuksista, operatiivisista
kustannuksista, kiinteistösalkunhoidon perusteista sekä arvostusmenetelmien erovaisuuksista
Suomeen verrattuna. Tutkimuksen tekijä on laskenut sijoittajan kannalta oleellisimpia
tunnuslukuja tilinpäätöstietojen avulla, jotta piensijoittaja voi helposti arvioida REIT-rahastojen
kannattavuutta ja kustannusrakennetta.
Opinnäytetyö toteutettiin kevätlukukaudella 2015 ja taloustiedot ovat pääosin vuodelta 2014.