Asunto-osakeyhtiön peruskorjaushankkeen rahoitus : Rahoitussuunnittelu, toteutus ja jälkilaskenta

Abstract

Asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaushankkeet ovat aiheena ajankohtaisia. Suuria peruskorjaushankkeita on tehty viime vuosina paljon 60- ja 70-luvuilla valmistuneisiin taloyhtiöihin ja tulevaisuudessa peruskorjauksia tehdään yhä enemmän. Opinnäytetyön tarkoituksena oli kartoittaa vaihtoehdot, joilla taloyhtiöt voivat rahoittaa korjaushankkeitaan. Rahoituksen hankkiminen tulee väistämättä näkymään taloyhtiöiden osakkaiden taloudessa, etenkin silloin, jos joudutaan nostamaan suuria lainasummia.

Opinnäytetyössä käytettiin kvalitatiivista tutkimusmenetelmää. Aihetta tutkittiin alan kirjallisuuden, lakien ja asetuksien sekä ohjeiden avulla. Tutkimuksessa käytettiin apuna teemahaastattelun avulla saatuja käytännön tietoja sekä laskentamalleja. Opinnäytetyö aloitettiin perehtymällä peruskorjaushankkeeseen ja sen eri vaiheisiin. Tämän jälkeen käytiin läpi erilaiset rahoitusvaihtoehdot hankkeelle ja tutustuttiin pankkien lainatarjontaan. Lopuksi syvennyttiin siihen, miten isännöitsijät laskevat osakkaiden hanke- ja lainaosuudet sekä kuinka taloyhtiöiden varojen riittävyyttä seurataan erilaisilla jälkilaskelmilla.

Tutkimus osoittaa, että jälkilaskelmille ei ole olemassa mitään tarkkaa määräystä, kuinka ne tulee laskea. On olemassa vain yleisohjeita, joiden pohjalta isännöitsijät laativat omat laskupohjansa ja -tapansa. Aihetta käsittelevää kirjallisuuttakin on erittäin vähän. Voidaan todeta, että jälkilaskelmat lasketaan soveltamalla käytännössä matematiikkaa ja kirjanpidollisia laskukaavoja. Tutkimuksessa saadaan selville, että peruskorjaushankkeet voidaan rahoittaa useilla erilaisilla rahoitusvaihtoehdoilla. Muun muassa pankkilainoja, avustuksia, rahastoja ja asuintalovarauksia voidaan käyttää niin yhdessä kuin erikseenkin. Rahoitus tulee suunnitella huolella ja suunnittelu tulee toteuttaa hyvissä ajoin, jopa vuosia ennen itse hankkeen alkamista. Sama pätee itse peruskorjaushankkeen suunnitteluun. Peruskorjaushanke pitää sisällään useita erilaisia vaiheita, joista suurin osa on pelkästään suunnittelua ja asioiden tarkistelua. Varsinaisen rakentamisen osuus koko hankkeesta on verrattain pieni.

Tässä asiassa pätee sanonta; Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Näin vältytään lisäkustannuksilta ja -rakentamiselta.

Housing companies’ renovation projects are very topical as subjects. Several housing companies established in the 60s and 70s have been renovating during the last years, and more renovation projects are being planned in the future. The objective of this thesis was to identify options for financing the renovation projects in the housing companies. Acquiring financing will inevitably show in theshareholder’s budget, especially if the housing company have to take a large loan.

Qualitative research method was used in the thesis. The topic was investigated by studying relevant literature, laws, and regulations and guidelines. Theme interviews were used for gathering practical information as well as calculation models. This thesis started by studying a renovation project and its various phases. This was followed by studying various financing options, and a comparison of options offered by various banks. Lastly, how property managers calculate projects and loan shares of shareholders was explored, as well as how the funs adequacy of housing company are monitored by various post-calculation.

The study shows that there is no precise policy for how the post-calculation should be calculated. There are only general guidelines, on which property managers use their own templates and own ways to calculate the costs. Very littleliterature on post-calculation was found. It may be noted that the post-calculations are calculated by applying practices of mathematics and accounting formulas. This study shows that renovation projects can be funded by a variety of financing options. Among others: bank loans, grants, funds and residential building reserves can be used both jointly or separately. Financing must be planned with great care and planning must be implemented in due time, even years before the start of the project. The same applies to the planning phase of renovation projects. Renovation projects include several steps, which most-ly involve planning and reviewing matters. The actual construction work for the entire project is relatively small.

When it comes to renovation projects, the old saying is true; Well planned is half done. When a project is well planned, additional costs and constructions can be avoided.