Käypä arvo ulosottokaaren mukaisissa myynneissä : ulosmitatut kiinteistöt vs. vapaiden markkinoiden kiinteistöt

Abstract

Tavoitteena opinnäytetyössäni on selvittää käypä arvo ulosottokaaren mukaisista myynneistä. Töysänäni selvitän, miten hinta muodostuu ja mitä käypä arvo käytännössä tarkoittaa myytäessä kiinteistöä. Tutkimuksessa selvitetään myös, miten ja miksi ulosmitattujen kiinteistöjen kauppahinnat eroavat vapaiden markkinoiden kauppahinnoista.

Opinnäytetyöhön idean sain Kanta-Hämeen ulosottoviraston kihlakunnanvoudilta Jouni Ranzilta, jota konsultoin myös työtäni varten. Työtäni varten pyysin kaikkia ulosottovirastoja lähettämään tietoja myymistään kiinteistöistä. Sain kuudelta ulosottovirastolta tiedot realisoiduista kiinteistöistä, joita vertailin Internetistä myytäviin vapaiden markkinoiden kiinteistöihin.

Vertailun tulos on suuntaa antava. Ulosmitattujen kiinteistöjen ja vapaiden markkinoiden kiinteistöjen kauppahintojen eroavat toisistaan hyvinkin paljon. Yleensä vapaiden markkinoiden kiinteistöt myydään korkeammalla kauppahinnalla kuin ulosmitatut. Ulosmitatut kiinteistöt ovat kuitenkin yleisesti ottaen huonompikuntoisia kuin vapaiden markkinoiden kiinteistöt, mikä näkyy luonnollisestikin kauppahinnassa. Kiinteistövälittäjät yleensä myös arvioivat kiinteistöjen arvot liian korkeiksi, jonka vuoksi ulosottomiehen myydessä omaisuutta ei hinta välttämättä muodostu samaksi.

The main objective of my thesis was to examine current sale value made in foreclosures. In my research, I will explain how the sale price is formed and what fair value means on sales stage. In this survey I clarify how and why contract prices of repossessed properties differ from the prices of free market properties.

I got the idea for my thesis from Jouni Ranz, who is the bailiff in foreclosure agency of Kanta-Häme ulosottovirasto and I also consulted him in relation to my work. I asked all foreclosure agencies to send data about the properties they had sold. Six foreclosure agencies replied and sent the data of the properties that they had realised and I compared them to properties in the free market.

The results of the comparison are significant. Contract prices of foreclosed- and free market properties differ from each other significantly. In most cases, free market properties are sold with higher contract prices than foreclosed properties. However, foreclosed properties are generally speaking in a worse condition than the ones in the free market, which is intrinsically shown in the contract price. Usually realtors also estimate the value of the properties too high, which is the rea-son why prices may vary between the assessment by a realtor and distrain.