Asunto-osakkeen säilyminen kotina velallisen maksuvaikeustilanteissa

Abstract

Asunto-osakkeen säilyminen kotina velallisen maksuvaikeustilanteissa

Vuosi 2010 Sivumäärä 47

Opinnäytetyössä selvitetään lainopillisen tutkielman muodossa, voiko asunto-osake säilyä omana kotina velallisen maksuvaikeustilanteissa. Lisäksi tutkitaan, miten velallisen asemaan ja asunnon säilymiseen vaikuttaa se, onko asuntoa hankittaessa otettu henkilökohtaista vakuudellista asuntolainaa luottolaitoksesta vai onko asunnon hankinta rahoitettu asunto-osakkeeseen kohdistuvalla isolla taloyhtiölainalla. Edelleen kuvataan rahoitusmallien turvajärjestelyjä riskien varalta sekä pankkien ja asunto-osakeyhtiöiden käytännön toimia asunto-osakkeen omistajan maksuvaikeustilanteessa ennen velkajärjestelyyn hakeutumista. Vielä tarkastellaan, miten huoneiston hallintaanotto vaikuttaa asunto-osakkeen omistajan asemaan.

Tutkielman pääkysymykset kuuluvat tiivistäen:

1. Miten rakennusliikkeet ovat varautuneet asunnonostajien taloudellisiin vaikeuksiin tarjoamissaan rahoitusmalleissa? 2. Mitkä ovat luottolaitosten, asunto-osakeyhtiöissä käytännön hallintotehtäviä hoitavien isännöitsijöiden sekä velkaneuvonnan keinot, kun henkilö ei kykene suoriutumaan henkilökohtaisesta vakuudellisesta asuntovelastaan tai asunto-osakeyhtiölle maksettavista vastikkeista? 3. Miten velkajärjestelytilanteessa asumissuojaosuuden tuotto tulisi laskea silloin, kun henkilökohtaista asuntoon liittyvää vakuusvelkaa ei ole, mutta asunto-osakkeeseen kohdistuu samanaikaisesti iso taloyhtiölainaosuus ja voiko asunto-osake siinä tapauksessa säilyä omana?

Ajankohtaista ja oikeaa tietoa käytännöntasolta eri rahoitusmallieista saatiin haastattelemalla asuntorakentamisen piirissä toimivia henkilöitä ja luottolaitosten lainapäätöksiä käsitteleviä henkilöitä, Keski-Uudenmaan alueen velkaneuvojaa sekä isännöitsijöitä, jotka hallinnoivat asunto-osakeyhtiöitä, joissa on isot yhtiölainat.

Tutkielman lopuksi annetaan toimintasuosituksia alan toimijoille.

Asiasanat: rahoitusmalli, asuntolainat, maksukyvyttömyys, huoneiston hallintaanotto, velka-neuvonta, velkajärjestely, asumissuojaosuus

Title: Retaining of owner occupancy in case of debtor´s insolvency

Year 2010 Pages 47

This scholarly thesis is a legal study. It clarifies if an owner-occupied flat can be preserved as an own home in case of debtor´s insolvency. The aim is to find out how it influences debtors position as an owner of a flat if the owned flat has been bought with a personally secured mortgage from a bank or if there has been a large condominium loan addressed to housing shares instead. Another purpose is to clear up the security arrangements of financing models against the risks and also by the banks´ and the housing companies´ procedures when the apartment owner has payment difficulties but has not yet applied to rescheduling of debts. One further intention is to study how it affects the owner´s position when his home has been taken over by the housing company.

The main questions of the thesis are:

1. How are construction companies prepared in the financing models they offer for financial difficulties their residential buyers might face? 2. What will be practical actions to credit institutions like banks, housing managers or debt advisories in the case when a person is not able to pay back the personally secured mortgage to the bank or the condominium payments to housing company? 3. How should the profit of the residence protection part be calculated in the case of rescheduling the debts when there is no protected mortgage but simultaneously a large loan part is addressed to the housing shares, and can an owner-occupied flat be retained as an own home in such a case?

Current and accurate information from the basic level of financing models has been acquired by interviewing people from the residential construction field, handlers of bank loan decisions, Keski-Uusimaa area debt advisor and also housing managers, who administrate housing companies that have large condominium loans.

Finally, the thesis gives practical recommendations to people operating in this field.

Keywords: financing model, mortgages, insolvency, taking over the apartment, debt advice, rescheduling of debts, residence protection part