Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ja muutostyöoikeus asunto-osakeyhtiössä

Abstract

Opinnäytetyössä oli tavoitteena selvittää 01.07.2010 muuttuneen asunto-osakeyhtiölain mukaista osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta sekä oikeutta tehdä muutostöitä omistamassaan osakehuoneistossa. Lisäksi työssä käsiteltiin uuden lain mukaista korjaustyöhön liittyvää ilmoitus- ja lupamenettelyä. Työssä tutkittiin lain soveltamista käytäntöön ja pohdittiin lainmukaisen toiminnan tuomia lisäkustannuksia ja niiden oikeaa tasoa. Lisäksi työn tavoitteena oli auttaa isännöitsijöitä ymmärtämään, kuinka uutta lakia tulisi tulkita ja millaisia kuluja kunnossapito- ja muutostöitä tekeviltä osakkailta saa periä.

Työ suoritettiin tutkimalla lainsäädäntöä, hallituksen esitystä uudeksi laiksi ja oikeuskirjallisuutta sekä soveltamal-la isännöintialan työkokemusta lain tulkintojen konkretisoimiseksi.

Johtopäätöksenä työllä oli, että kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen vastaanotto ja sen dokumentointi on yksinkertainen toimenpide. Lakisääteisen velvoitteen täyttäminen ei ole kohtuuttoman vaikea tai aikaa vievä työ. Lainsäätäjän tarkoittaman kohtuullisen ja tarpeellisen kulun suuruus vaihteli huomattavasti eri isännöitsijäntoi-mistoissa. Kunnossapito- ja muutostyön valvontaan liittyen opinnäytetyössä todettiin, että yhtiön puolesta työtä valvovan henkilön valinta tulee tehdä perustellusti ja yhdenmukaisuusperiaatetta noudattaen. Selvitetyn perusteella voi johtopäätöksenä todeta, että joissain tapauksissa osakkeenomistajalta on peritty enemmän kuluja, kuin lain mukaan olisi pitänyt periä.

Koska laki on tuore, on sen soveltaminen käytännön työelämään ollut hyvin erilaista. Asiaan liittyviä oikeustapauksia ei vielä ole. Ensimmäisten oikeustapausten jälkeen käytännöt tulevat todennäköisesti yhtenäistymään ja kustannustaso vakiintuu.

The target of this thesis was to clarify the shareholder's maintenance obligations and rights to do alteration work in an owner-occupied flat according to a new housing company law, which came into force from the begin-ning of July this year.

Also, the thesis deals with the notification and licence procedure according to the new law. The thesis investigates how the law is applied, as well as how much of the new expenses are incurred by the provisions of the law and the right level of the new costs. The thesis aims at helping the house managers to realize how the new law should be interpreted and what kind of expenses can be collected from the shareholders who do maintenance and alteration work.

The thesis was implemented by searching the new law, the bill and written sources concerning law as well as applying the personal work experience of house management to concretize the interpretations of law.

The conclusion was that the acceptance and documentation of maintenance and alteration work is a very simple procedure. The work one has to do to fulfill the legal obligation is not very unreasonable or time-consuming. In the law there is mentioned the term moderate and necessary cost. According to thesis this cost varies a lot between different house managing agencies. Concerning the supervision of maintenance and alteration work the thesis presents that the choice of the person who looks after the company's benefits has to be made well-grounded and the principle of shareholder's equality has to be remembered. During the study it became evi-dent that in some cases the individual shareholder has paid more than what in accordance with the law would have been reasonable.

Since the housing company law is very new, it has been applied in practise in various ways. Cases which are related to the new law do not exist, yet. Probaly after the first legal cases the practises will get similar and the cost level will be settled.