Ennaltaehkäisevä toiminta kerrostalon kosteusvauriotapauksissa

Abstract

Opinnäytetyön tarkastelun kohteena on käytössä oleva kerrostalo.Tarkoituksena on kosteusvaurioihin liittyvän sirpaleisen ja hajanaisen tiedon yhteen koostaminen sekä tiivistäminen niin, että lukijalle sekä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenille sekä isännöinnistä vastaavalle taholle muodostuisi selkeä näkemys kosteusvaurioiden syistä ja vastuista. Tämän opinnäytetyön tuloksena voidaan todeta, että asukkaiden valistamisen ohella kerrostaloasunto-osakeyhtiön rakennuskannan pitkäjänteinen, huoltokirjapohjaiseen dokumentointiin perustuva, ennakoiva kunnossapito- ja perusparannussuunnittelu ovat paras ja edullisin tapa ehkäistä kosteusvaurioiden syntyä. Tähän liittyy myös näiden suunnitelmien pohjalta ilmi tulevien tehtävien ajantasainen suorittaminen sekä tehtävien hoitoon tähtäävä ennakoiva taloudenpito. Osakkaan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota asuntoosakeyhtiön hallituksen kokoonpanoon sekä isännöitsijän ammattitaitoon. Näistä kahdesta tekijästä riippuu koko asumisen mukavuus ja kohteen rakenteellinen toimivuus, puhumattakaan oman sijoitetun osakepääoman arvon säilymisestä, jopa mahdollisesta arvonnoususta. Asunto-osakeyhtiölle kannattaisi esimerkiksi asunto-osakeyhtiön lainsäädännöllä taata oikeus korottaa ja ylläpitää tiettyä yhtiövastiketasoa, joka perustuu huoltokirjan esittämään pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan ja perusparannusohjelmaan sekä olemassa olevaan talousarvioon. Näin yhtiö voisi suojautua osakkaidensa lyhytnäköiseltä ajattelumallilta, jonka tavoitteena on mahdollisimman pieni yhtiövastiketaso. Osakkeen omistaja omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeita, ja kyseinen asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset eli tätä kautta osakas omistaa osakkuuden asunto-osakeyhtiön hallitsemista rakennuksista. Näin ollen hän maksaa osuutensa myös kaikista rakennuksiin liittyvistä kuluista. Kannattaa siis muistaa, että taloyhtiön kulut ovat osakkaiden kuluja. Tämän takia pitkäjänteinen ja dokumentoitu ylläpitomalli koituu kaikkien hyödyksi.

The research object of this thesis is a block of flats in current use. The purpose of this study is to gather and summarize fragmented and scattered information related to moisture damage, in order to give a clear concept of the reasons and responsibilities related to moisture damage. As a result of this study, the best and cheapest ways to prevent the occurrence of moisture damage are as follows: informing and educating the residents, and a long-term proactive maintenance and modernization planning of the building stock owned by the flat housing association in accordance with the maintenance manualbased documentation. Scheduled execution of emerging tasks as stated in the submitted plans, and rational management of finances in order to carry out the tasks are also contributing factors. The shareholder should pay special attention to the composition of the housing association board, and expertise of the house manager. These two factors constitute the comfort of living and constructional functionality of the building. Other things to consider are how the invested share capital holds its value, including its potential increase. It is beneficial for a housing association to secure, for example, with the housing association legislation, the right to raise or maintain certain level of maintenance charge, based on long-term maintenance plan and modernization program, stated in the maintenance manual, as well as in the existing budget. In this way, the association is able to protect itself of short-term thinking of its shareholders, having the goal of a minimum service charge. The owner of an apartment owns shares of the housing association, and that housing association owns the buildings. Thus, the shareholder owns the share in the buildings, managed by the housing association, and therefore pays his share for all expenses related to buildings. It is worthwhile to keep in mind that the expenses of the house-owning association are the expenses of the shareholders. Therefore a long-term and documented maintenance model benefits all parties.