Perustajaurakoitsijan taloushallinto : Case: Hyvinkään rakennustekniikka

Abstract

Perustajaurakointi tarkoittaa toimintaa, jossa rakennusliike hankkii tontin rakentamista varten, perustaa asunto-osakeyhtiön, rakentaa tontille perustamansa yhtiön rakennukset ja rakennelmat ja myy perustamansa yhtiön osakkeet. Ennen vuonna 2006 annettua ohjeistusta perustajaurakoinnin tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa oli epäkohtia johtuen rakennusliikkeen ja perustetun yhtiön välisistä liiketapahtumista, joita ei oltu eliminoitu tilinpäätöstä rakennettaessa. Täten monet tuloslaskelman erät, kuten liikevaihto näytettiin jopa kaksinkertaisena.

Ohjeistusta muutettiin vuoden 2006 alussa julkaistulla KILA:n yleisohjeella, jonka mukaan rakennusliikkeen ja kohdeyhtiön keskinäisiä liiketapahtumia netotetaan keskenään. Tällä estetään virheellisen kuvan antavan tilinpäätöksen esittäminen. Ohjeistuksella ei kuitenkaan ollut vaikutusta perustajaurakoinnin verotettavan katteen laskemiseen. Toisin kuin monessa muussa liiketoiminnassa perustajaurakoitsijan verotettavaa katetta ei voida laskea suoraan tilinpäätöksen tuloslaskelmasta. Sen sijaan verotettava tulos lasketaan joko perustetun yhtiön kanssa solmitun urakkasopimuksen tai asunto-osakkeista saadun, velkaa sisältämättömän myyntihinnan perusteella.

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on toimia yleisenä ohjeistuksena perustajaurakointitoimintaa aloittavalle rakennusyritykselle. Työssä tutkittiin perustajaurakointiprosessin etenemistä asunto-osakeyhtiön perustamisesta osakehuoneistojen myyntiin. Samalla selvitettiin perustajaurakointitoiminnan taloushallinnon erityiskysymyksiä sekä liikevaihdon ja tuloksen muodostumista nykyisen kirjauskäytännön mukaan kuten myös perustajaurakointitoiminnan verotettavan tulos muodostumista. Huhtikuun 1. päivä 2011 astui Suomessa voimaan rakennusalan käännetty arvonlisäverovelvollisuus, jonka vaikutuksista perustajaurakoitsijan toimintoihin on käsitelty työn loppupuolella.

Tämä opinnäytetyö on luonteeltaan toiminnallinen. Sen lopputuloksena on suuntaa antava ohjeistus aloittavalle perustajaurakoitsijalle. Ohjeistus koostuu kahdesta osasta, joista ensimmäinen osa on teoreettinen osio ja toisessa osassa käsitellään esimerkkien avulla perustajaurakointitoimintaa asuntoyhtiön perustamisesta perustajaurakoitsijan tilinpäätöksen luomiseen sekä verotettavan katteen laskemiseen. Yhteistyöyrityksenä tässä projektissa toimi omaa perustajaurakointitoimintaansa aloitteleva Hyvinkään rakennustekniikka Oy, joka on myös esimerkkiyrityksenä työn case-osiossa.

Founder contractor's financial administration

The term founder contracting means a situation where a building firm purchases a property, founds a housing cooperative, builds all buildings and structures and finally sells the apartments of the housing cooperative that they had founded. There were some flaws in how to handle the founder contracting in the financial statement and annual report, because business transactions between the building contractor and the founded housing cooperative were not eliminated before the new instructions were given in 2006. Because business transactions between the building contractor and the founded housing cooperative were not eliminated for example the turnover was presented as double.

According to the new guideline that the Accountancy Board published in 2006, business transactions between the building contractor and the founded housing cooperative will be eliminated. Now the information of the financial statement will be more truthful. The new instruction did not change the way how to calculate a taxable profit of founder contracting. The founder contractor's taxable margin cannot be calculated straight from the income statement as opposed to in many other usual businesses. The taxable profit should be calculated based on a contract between a building firm and a housing cooperative or based on a sale of apartments of the housing cooperative.

The purpose of this thesis is to be general instructions for those building contractors who are intending to operate as a founder contractor. The subject of this work was to analyze how the process of the founder contracting goes on from founding the housing cooperate to the sale of its apartments. Furthermore the research also included special questions of the founder contracting and how its turnover, trading profit and taxable profit is built up. On 1 April came into effect a new way to handle value added taxes in a building branch in Finland. Its affects on the functions of the founder constructor are handled at the end of the second section.

This work is a functional thesis. Its result is a directional instruction for a building contractor, who has planned to operate as a founder contractor. The thesis consists of two parts. The first one is a theoretical part and the second part includes the operations of the founder contractor from a start to the balance sheet and to the taxable margin. Furthermore the second part contains examples. Cooperating company in this thesis was Hyvinkään Rakennustekniikka Oy, which is starting their own founder contracting project soon.