Uuden asunto-osakeyhtiölain vaikutukset asuntorahoitukseen : case: Nordea Pankki Suomi Oyj

Abstract

Tämä opinnäytetyö käsittelee uuden 1.heinäkuuta 2010 voimaan astuneen asunto-osakeyhtiölain vaikutuksia asuntorahoitukseen. Uuden asunto-osakeyhtiölain vaikutuksia on tähän mennessä tutkittu tilintarkastajien ja isännöinnin näkökulmasta. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on tuoda esiin mitkä ovat uuden asunto-osakeyhtiölain merkittävimmät uudistukset ja millaisia vaikutuksia niillä on asuntolainan myöntämisprosessissa. Tutkimus on tehty toimeksiantona Nordea Pankki Suomi Oyj:lle.

Työn teoriaosuus käsittelee asunto-osakeyhtiölain uudistuksen perusteita ja sen tuomia merkittävimpiä uudistuksia. Lisäksi käsitellään asuntorahoitukseen liittyvien vakuuden arvostukseen ja laina-asiakkaan takaisinmaksukykyyn vaikuttavia tekijöitä. Lähdemateriaalina työhön on käytetty asunto-osakeyhtiölakia ja sitä tukevaa kirjallisuutta sekä Finanssialan Keskusliiton ja Finanssivalvonnan asunto-rahoitukseen liittyviä julkaisuja.

Työn empiriaosuus on toteutettu teemahaastattelun avulla. Haastateltavan henkilönä oli Nordean Päijät-Hämeen alueen varajohtaja Erkko Koskela. Haastattelun kysymykset on kohdennettu koskemaan uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tuloa, merkittävimpiä uudistuksia ja niiden vaikutuksia asuntolainan myöntämisprosessissa. Haastattelut suoritettiin syyskuussa 2011, jolloin asunto-osakeyhtiölain voimaan astumisesta oli kulunut noin reilu vuosi.

Haastatteluiden perusteella asuntorahoittajien kannalta uuden asunto-osakeyhtiölain merkittävimmäksi uudistukseksi nähtiin lain määräämä viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Uudistus nähtiin tärkeäksi, koska kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevät investointisuunnitelmat vaikuttavat rahoitettavan ja vakuudeksi tulevan kohteen arvon määritykseen sekä laina-asiakkaan maksukyvyn arviointiin. Asuntorahoittajat eivät ole vielä voineet hyödyntää kunnossapitotarveselvityksen mahdollistamaa informaatiota riittävästi luottopäätösten teon tukena. Tämä johtuu osin siitä, että monissa asunto-osakeyhtiössä on tulkittu pelkän investointiohjelman ilman kustannusarvioita riittävän lain vaatimana selvityk-senä. Asuntorahoittajat näkevät, että lain henki on ollut varmasti edellyttää myös investointien kustannusarvioiden sisältyvän kunnossapitotarveselvityksiin. Tähän suuntaan niiden uskotaankin tulevaisuudessa vakioituvan.

Avainsanat: asunto-osakeyhtiölaki, asuntorahoitus, riskien hallinta

This thesis deals with how the new Housing Corporation Act, which came into effect on 1 July 2010, has affected the financial sector. Previous studies have researched the effects of the new Housing Corporation Act from the point of view of housing management and auditors. The purpose of this thesis is to highlight the most significant reforms in the new Housing Corporation Act and how these affect the housing loans granted by banks. The thesis is made as an assignment for Nordea Bank Finland Plc.

The theoretical section deals with the purpose of the new Housing Corporation Act reform and what the most significant reforms in the law are. The theoretical part also introduces which factors affect the valuation of house loan securities and customers’ ability to handle their loans. Sources for the study include literature and internet sources relating to the new Housing Corporation Act and the financial sector players.

The empirical part of this thesis was carried out by using theme interviews. The interview questions focused on the research bank’s preparations for the new law, the most significant reforms in the law and how these reforms are affecting the housing loans granted by banks. The interviews were carried out in September 2011, when the new Housing Corporation Act had been in effect for a year.

Based on the results of the interviews, the most important issue from the financial sector’s point of view was the new five year investment plan stipulated in the new law for housing corporations concerning future maintenance investments. Future investments have a direct relationship to the market values of real estate owned by housing companies. The financial sector needs this information to evaluate the securities and define customers’ ability to handle their loans. The financial sector has not yet used these new investment plans very much, because so far they are mainly investment programs without an exact budget. According to the new law, at least the spirit of the law, the investment plans should also contain a preliminary budget. It is believed that in the future these investment plans will also have an exact budget element, and then the plans can be used as extra information in the financial sector when making financing decisions.

Key words: Housing Corporation Act, mortgage, risk management