Työkalu asunto-osakeyhtiön strategian laatimiseen

Abstract

Tehtävänä opinnäytetyössä oli rakentaa työkalu asunto-osakeyhtiön strategian laatimiseen. Työkalun avulla strategiatyöstä vastaavan on helppo lähteä viemään prosessia eteenpäin käyttämällä työkalussa annettuja keinoja. Työkalu ja ohje asunto-osakeyhtiön strategian rakentamiseen laadittiin yhdessä toimeksiantajan ja pilottikohteiden kanssa. Pilottikohteille rakennettiin hankkeen aikana strategialuonnos, jonka kukin taloyhtiö voi viedä eteenpäin yhtiökokoukseen hyväksyttäväksi. Näin hankkeen kautta muotoutui ohje ja työkalu strategian laatimiseen.

Vaikka asunto-osakeyhtiön tavoitteena ei ole tehdä voittoa, kuten yrityksen, voidaan se kuitenkin mieltää palveluyritykseksi, sillä sen tehtävänä on tuottaa asukkailleen asumispalveluita. Asunto-osakeyhtiön päätavoitteita ovat hyvän asumisen järjestäminen ja asunto-omistuksen arvon ylläpitäminen tai jopa kehittäminen. Tehtävänä on tuottaa turvallista, terveellistä ja viihtyisää asumista ja asumispalveluita sekä ylläpitää ja lisätä osakkeiden arvoa eli toisin sanoen palvella sen asukkaita ja osakkaita. Asunto-osakeyhtiön on tiedettävä sen nykytilanne, jotta tämä olisi mahdollista. Ilman käsitystä nykytilanteesta yhtiö ei voi suunnitella tulevaisuuden tavoitteita ja keinoja niihin pääsemiseksi. Tätä varten on strategia.

Strategiaprosessi alkaa aloitteesta ja päätöksestä ryhtyä strategiatyöhön. Tämän jälkeen on kartoitettava asunto-osakeyhtiön nykytila eri näkökulmista. On ajateltava yhtiön taloudellista tilaa, rakenteellista ja teknistä tilaa sekä huomioitava sosiaalinen näkökulma. Turvallisuusnä-kökulmaa ei myöskään sovi unohtaa. Nykytilanteen lisäksi on selvitettävä mitä asukkaat ja osakkaat haluavat ja tarvitsevat. Nykytilan ja tahtotilan selvittämisen jälkeen voidaan aloittaa varsinaisen strategian työstäminen. Strategia hyväksytään asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa ja sen toteutumista seurataan. Strategiaa päivitetään ja sitä kehitetään jatkuvasti.

Työn tuloksena saatiin aikaan työkalu (liite 4), joka helpottaa strategiatyöstä vastaavan työtä antamalla valmiit työkalut nykytilan ja tahtotilan kartoittamiseen sekä strategian laatimiseen. Hankkeessa huomattiin, että strategiaprosessin onnistumisen kannalta avoin viestintä ja tiedottaminen ovat olennaisia asioita. Eri osapuolten näkemysten huomioiminen on tärkeää ja siksi tuleekin mahdollistaa kaikkien osallistuminen prosessiin. On myös huomattava se, että strategia kehittyy ajan saatossa ja strategiatyö sen myötä.

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, strategiamalli, asukaskysely, SWOT-analyysi, elinkaariajattelu

The objective of the thesis was to create a tool for developing a strategy for a limited liability housing company. By using the tool the person responsible for the strategy process can easily start taking the process forward and using the methods which are given in the tool. The tool and the instructions for building a strategy were developed together with the client and pilot targets. During the project a strategy draft was created for the pilot housing companies in order to have it approved in the shareholders’ meeting. The tool was developed through the strategy project.

Even though the purpose of a limited liability housing company is not to make a profit, unlike a business company, it can be perceived as a service business. That is because the purpose of a housing company is to provide housing services to its residents. The main goals of a housing company are to organize good housing and maintain or even increase the value of the apartments in the shareholder point of view. The mission is to provide safe, healthy and comfortable living and housing services and sustain and increase the stock value; in other words: serve its residents and shareholders. In order to do this the housing company must be aware of the current situation so that it can plan future goals and ways to achieve them. For this there is the strategy.

The strategy process begins from initiative and a decision to start the strategy work. After this the current situation of the housing company must be defined from different point of views. The financial state, constructional and technical, and social view must be considered. The safety and security view must not be forgotten. In addition to the current situation, it must be ascertained what the residents and shareholders want and need. After the current situation and the wanted future state have been defined the structuring of the strategy can truly begin. The strategy will be approved in the shareholders meeting and the implementation will be monitored. The strategy must be updated and continually developed.

In the conclusion of the project a tool (appendix 4) was created to facilitate the work of the person responsible for the strategy work by giving tools to define the current situation and future state and developing the strategy. During the project the observation was made that communication and reporting are essential. Considering the point of views of different stake-holders is important and that is why it is important to make it possible for every resident to take part in the process. It is also crucial that the strategy will develop over time and the strategy work with it.

Keywords: Limited Liability Housing Company, Strategy model, Questionnaire, SWOT-analysis, Life Cycle