Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus asuinkiinteistön kaupoissa : Kymenlaakson käräjäoikeuden ratkaisuja

Abstract

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää myyjän tiedonantovelvollisuuden merkitystä yksityishenkilöiden välisissä asuinkiinteistön kaupoissa. Lisäksi työssä selvitettiin, millä keinoilla myyjän on mahdollista rajoittaa vastuutaan mahdollisissa virhetilanteissa. Opinnäytetyössä kerrotaan lyhyesti myös kiinteistökauppaan liittyviä yleisiä toimintatapoja.

Opinnäytetyö toteutettiin oikeudellisen tutkimuksen periaatteella lakiteksteihin ja alan kirjallisuuteen tutustuen. Esimerkkitapauksissa lähteenä käytettiin Kymenlaakson käräjäoikeuden Kouvolan kanslian tapauksia vuosilta 2010–2012 sekä korkeimman oikeuden ja hovioikeuden tapauksia. Hovioikeuden ja korkeimman oikeuden tapauksista ilmenee vakiintuneempaa oikeuskäytäntöä. Käräjäoikeuden ratkaisut toivat työhön opinnäytetyölle tyypillistä käytännön läheistä tutkimusperustaa.

Tutkimuksen tuloksista kävi ilmi, että myyjällä on laaja tiedonanto- ja selonottovelvollisuus kiinteistökauppaa tehtäessä. Myyjän vastuulle ei jää vain hänen itsensä ilmoittavat tiedot kiinteistöstä, vaan hän vastaa lisäksi myös edustajiensa antamista tiedoista. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi osoittautua usein kuitenkin vaikeaksi näyttää toteen.

Lähtökohtaisesti voidaan katsoa, että jos ostaja tulee tietoiseksi kiinteistön viasta ennen kaupantekoa, vapautuu myyjä virhevastuusta tietoon tulleen virheen osalta. Myyjä ja ostaja voivat myös yksilöidyllä kauppakirjaehdolla poiketa lainmukaisesta myyjän vastuusta. Oikeuskäytännössä edellytetään varsin tarkkaa ja yksilöityä kauppakirjaehtoa siitä, millä tavoin myyjän vastuu todella poikkeaa maakaaren mukaisesta virhevastuusta

The purpose of this thesis was to decipher the meaning of the seller’s disclosure obligation between private people in residential real estate trading. Another aim was to study what methods the seller could use to limit his/her responsibility if an error occurs. The thesis briefly describes the general real estate trade procedures.

The work was carried out on the principles of judicial research by studying literature and legal texts. The primary source material consists of cases solved by Kymenlaakso District Court, Court of Appeal and Supreme Court. The cases from Court of Appeal and Supreme Court the cases reflect more settled case-law. While the district court decisions gave the thesis practical research base.

The results indicated that the seller has a wide obligation concerning the disclosure obligation and obligation to make inquiries when trading real estate. The seller is not only liable for self-report information on the property but also for the information provided by the representatives. However the seller’s neglect towards the disclosure obligation can often be hard to prove.

It can be concluded that if the buyer is aware of a defect in the property before the trade occurs the seller is liberated from defect liability on that exact defect. The buyer and seller can also depart from the legal seller’s accountability by individualizing the conditions of sale. The case law demands exceedingly accurate and individualized condition of law on what way the seller’s accountability differs from the defect liability set in the law.