Kiinteistön salainen virhe kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksissa

Abstract

Opinnäytetyön tarkoituksena oli tutustua kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksiin, jotka koskivat kiinteistön salaista virhettä. Selvensimme ratkaisusuositusten perusteella maakaaren 2:17.5 sisältöä. Lainkohta selittää kiinteistössä olevaa laatuvirhettä, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan huomattavasti siitä, mitä voidaan perustellusti edellyttää myydyn kaltaiselta kiinteistöltä otettaessa huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet. Itse lainkohta on sellaisenaan suppea ja tulkinnanvarainen. Selvitimme tapausten perusteella myös, millaisissa tilanteissa hinnanalennus on tullut kyseeseen, ja toisaalta, milloin kyseessä ei ole ollut salainen virhe. Olemme huomioineet myös kuntotarkastajan tekemän kuntotarkastuksen vaikutuksen ratkaisusuosituksiin.

Aihetta rajattiin koskemaan ensisijaisesti kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksia, joissa salainen virhe on keskeinen. Otimme vertailukohdan vuoksi mukaan myös kolme korkeimman oikeuden tapausta, koska salaiseen virheeseen liittyvät kannanotot ovat muuttuneet oikeusprosessin aikana huomattavasti. Lähteinä työssämme käytimme lainsäädäntöä, lain esitöitä, oikeuskirjallisuutta ja oikeustapauksia.

Tutkimuksen tuloksista selvisi, että salaisen virheen perusteella kaupan purku tulee kyseeseen erittäin harvoin. Näytteissämme tällaista ratkaisusuositusta ei edes ollut. Kuntotarkastajan käytöllä ei näyttänyt olevan suurta vaikutusta ratkaisusuositukseen, sillä niissä kuluttajariitalautakunnan tapauksissa, joissa suositettiin korvausta maksettavaksi, oli neljässä tapauksessa käytetty kuntotarkastajaa ja viidessä tapauksessa ei. Myös niissä tapauksissa, joissa ei suositeltu korvauksia maksettavaksi, oli neljässä tapauksessa käytetty kuntotarkastajaa ja vain yhtä ei ollut kuntotarkastettu.

Totesimme myös, että korjaustoimista syntynyt tasonparannus vaikuttaa hinnanalennuksen määrään. Hinnanalennusta suositettaessa suurimman painoarvon saa kiinteistön ikä ja kauppahinta, kun arvioidaan ostajan perusteltuja odotuksia kaupan kohteesta. Ylimääräisiä korjauskustannuksia ei huomioida hinnanalennuksessa. Huomasimme, että ostajat vaativat lähes poikkeuksetta hinnanalennusta reilusti enemmän kuin lautakunta sitä lopulta suositti. Vain yhdessä tapauksessa oli ostaja saanut hinnanalennusta juuri sen verran, kuin mitä hän oli vaatinutkin, mutta pääasiassa lautakunta suositti hinnanalennusta alle puolet siitä, mitä ostaja oli vaatinut maksettavaksi. Kauppakirjassa tarpeeksi selkeästi yksilöidyt ehdot kasvattavat ostajan virheiden sietokynnystä. Toisaalta suhteellisen pitkä viiden vuoden ilmoitusaika tekee mahdollisen virheen syntymäajankohdan vaikeaksi arvioida.

A hidden flaw of the property in the recommendations of the Consumer Disputes Board

The purpose of this thesis was to become acquainted with the recommendations of the Consumer Disputes Board concerning the hidden flaws of the property. We clarified the content of the maakaari 2:17.5 on the strength of the recommendations. The section of law explains the defect in quality in the property if it is because of a hidden flaw which departs significantly from what can be fairly required of the property considering its similarity to the one that had been sold taking into account the sale price and other conditions. The section of law itself is narrow and open to various interpretations. We also clarified the situation looking at the strength of the cases in what kind of situations the price reduction had come about and on the other hand when it had not been a question of a hidden flaw. We also have taken account of the conditions inspection made by the condition inspector and does it have an effect on the recommendations.

The topic was defined to touch primarily on the recommendations of the Consumer Disputes Board in which the hidden flaw is in a central position. We also included the three cases of the High Court of Justice because comments relating to the hidden flaws changed considerably during the judicial proceedings. We used legislation, preliminary works of the law, legal literature and cases as sources in our thesis.

The results of the research showed that on the strength of a hidden flaw the annulment of sale comes into question extremely seldom. In our samples there was not even this kind of a recommended solution. With the conditions inspector's use there did not seem to be a significant effect on the recommendations because, in those cases of the Consumer Disputes Board in which it was recommended that the compensation should be paid a conditions inspector had been used in four of the cases and in five cases not. Also in those cases in which it was not recommended that compensation should be paid a conditions inspector was used in four of the cases and in only one had there not been inspected by the condition inspector.

We also discovered that the level improvement which has been a result from improvement actions affects the amount of the price reduction. When recommending the price reduction, the biggest weight value is the age and the selling price of the property when estimating the buyer’s justified expectations of the subject of the trade. In amount of the price reduction the extra cost of repair is not taken into account. We noticed that the buyers demanded the price reduction invariably much more than the board eventually recommended. Only in one case the buyer got exactly the same amount of price reduction as he had demanded but mainly the board recommended the price reduction in a fewer than a half of that the buyer had demanded to be paid. In the contract sufficiently individualized conditions expand the buyer’s tolerance of threshold of the mistakes. On the other hand, the relatively long five year notification time makes it hard to estimate the actual time when the possible flaw had occurred.