Asuntosijoittaminen ja REIT- rahastot

Abstract

Opinnäytetyömme tavoitteena oli tutkia REIT- rahastojen toimintaa Suomessa. Vertaamme sijoitusmuotoa suoraan asuntosijoittamiseen nähden asuntosijoittajan näkökulmasta. Tutki-muksen esimerkkiyrityksenä on Suomen ensimmäinen REIT- rahasto Orava Asuinkiinteistöra-hasto. Tutkimuksen keskeisimmät ongelmat ovat REIT- rahastojen toimintamalli Suomessa, REIT- rahaston eroavaisuus suoraan asuntosijoittamiseen nähden ja REIT- rahaston erot sekä muihin Suomessa oleviin asuntorahastoihin että muihin rahastotyyppeihin nähden (korko-, osake- ja yhdistelmärahastot).

Työn tutkimusosiossa haastattelimme tarkoin valittua kohderyhmää, joka koostui sijoittami-seen perehtyneistä ja koulutetuista henkilöistä. Tiedonkeruumenetelmänä käytettiin sähkö-postihaastattelua. Sähköpostihaastatteluiden lisäksi haastattelimme Orava Asuinkiinteistöra-haston edustajaa yhtiön tiloissa Helsingissä. Kohderyhmältä kysyimme heidän näkemyksiään REIT- rahastojen toiminnasta, uhkatekijöistä, mahdollisuuksista ja eroista suoraan asuntosi-joittamiseen ja muihin rahastotyyppeihin nähden. Vastausten analysointimenetelminä käytet-tiin sisällönanalyysia ja kvantifiointia.

Tutkimusaineisto käsitti yhteensä kuusi haastattelua, joista yksi oli Orava Asuinkiinteistöra-haston edustajan kanssa. Tutkimuksen oleellisimmat tulokset liittyivät sijoitusmuotojen hin-taan, sijoitusaikaan, hajautukseen ja vaivattomuuteen. Kohderyhmä näki REIT- rahastot to-della edullisina asuntomarkkinasijoitusmuotoina suoraan asuntosijoittamiseen nähden. Sijoi-tusaika ja vaivattomuus puolsivat myös REIT- rahaston suosiota suoraan asuntosijoittamiseen nähden. Rahastosijoittamisessa käytännön sijoituspäätökset tekevät rahaston edustajat. Sijoi-tusaikaa ei rahastosijoittamisessa ole rajattu, kuten esimerkiksi suorassa asuntosijoittamises-sa saattaa olla. Rahastoon sijoittamalla sijoittaja saa myös sijoitukseensa hajautusta, mikä on suorassa asuntosijoittamisessa huomattavasti hankalampaa suuren pääoma tarpeen takia. Kiinnitimme myös huomiota sijoitusmuotojen tuottoon. Laskelmiemme perusteella useimmis-sa tapauksissa suora asuntosijoittaminen on tällä hetkellä tuottoisampi vaihtoehto Orava Asuinkiinteistörahastoon sijoittamiseen nähden.

In this report we survey the operation of real estate investment trusts (REIT) in Finland and compare the methods of investment within the real estate business. The thesis was commis-sioned by Orava Residential Real Estate Investment Trust, which is the only REIT in Finland at the moment. The essential problems investigated in this survey include the operation of REITs in Finland, the differences between REITs and private housing investment and the differences between REITs and other forms of investment trust in Finland. The other types of investment trust are interest, share and combined investment trusts. The comparison is done from the investor´s point of view.

A qualitative research method was used in this thesis project. In the empirical section of the thesis six people with several years of experience of the investment business were inter-viewed. Interviews were conducted via email, except for one face-to-face interview with the representative of Orava Investment Trust. The interviews consisted of questions about the activities of REITs in Finland, their possible threats and opportunities and differences be-tween them and private housing investment and other trust types.

The result of the research is based on six interviews, including the meeting with the Orava Investment Trust representative. The responses highlighted several themes to thesis main subject. These were investment price, investment time, diversification of the investment and the amount of work and time involved in making the investment. The interviewees considered the REIT to be more inexpensive than private housing investment. The amount of investment time and work also favors the fund investor. By investing in a fund all the actual work is done by the fund representatives and workers. The investment times for funds are also not limited as may be the case with private housing investment. Investing through investment trusts also has the advantage of diversification compared to private housing investment, in which diver-sification requires massive amount of equity.

Based on Orava Investment Trust´s dividend policy in 2013 we calculated the profit summary and compared it to an example investment apartment profits. The investment apartment profits are based on the remainder of rental income and housing costs. The example invest-ment apartment was chosen from open market. Both forms of investment had the same in-vestment equity. The calculation indicates that at the moment by using these variables the Return of Equity (ROE) is greater in private housing investment than in REIT.