Metsäkiinteistön arvon määrittäminen ja sijoittamisen kannattavuus

Abstract

Metsä on omanlaisensa sijoituskohde, sillä siihen vaikuttavat niin taloustilanne kuin luonnon omat prosessitkin, jotka molemmat ovat osittain arvaamattomia useista tekijöistä koostuvia laajoja kokonaisuuksia. Opinnäytetyöhön onkin koottu kattavat taustatiedot metsäsijoittamiseen liittyen, ja siinä käydään läpi niin talouspuolta kuin biologiaakin. Esille tuodaan myös toimintaympäristön mahdollisia muutoksia.

Metsäkiinteistön arvon määrittämisessä on totuttu käyttämään summa-arvomenetelmää, mutta muita vaihtoehtoja ovat tuottoarvomenetelmä sekä kauppa-arvomenetelmä, jotka kaikki perustuvat eri asioihin jolloin lopputuloksena voi olla joko kiinteistön arvo tai sen markkina-arvo. Tavoitteena olikin selvittää, minkälaisia eroja syntyy eri menetelmillä laskettuihin metsäkiinteistöjen arvoihin, miten lasketut arvot vertautuvat hintapyyntöön ja mistä mahdolliset eroavaisuudet johtuvat. Opinnäytetyössä 20 metsäkiinteistölle laskettiin arvot eri menetelmillä sekä maastomitatun tiedon että avoimen metsävaratiedon perusteella, ja niiden kannattavuutta vertailtiin käyttäen eri laskentakorkokantoja. Laskelmia tehtiin myös eri kasvatustapoihin perustuen, sillä tavoitteena oli selvittää myös kuinka kannattavaa tiloihin olisi sijoittaa, ja vaikuttaako kasvatustapa kannattavuuteen.

Tulosten mukaan eri menetelmillä lasketut metsän arvot voivat poiketa toisistaan paljonkin. Vuoden 2023 kiinteistökauppaseurannan ja regressioanalyysin perusteella laadittujen ennusteiden mukaan aineistotilojen kauppahinnat kohoavat hintapyyntöjä korkeammiksi. Kannattavimpia tiloja olivat Etelä-Suomessa rehevillä maapohjilla sijaitsevat tilat, ja jatkuva sekä jaksollinen kasvatus osoittautuivat keskenään lähes yhtä kannattaviksi.