Sijoituskiinteistöjen arvostaminen

Abstract

Tämän opinnäytetyön aiheena on sijoituskiinteistöjen arvostaminen. Tarkoituksena on tuottaa syvällistä ja yksityiskohtaista tietoa sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Vastaavanlaisten opinnäytetöiden vähäinen määrä ja aiheen ajankohtaisuus vaikuttivat aiheen valintaan. Ta-voitteena on lisätä aiheesta kiinnostuneiden ymmärrystä, kuinka sijoituskiinteistöjä arvostetaan.

Teoreettinen viitekehys koostuu kansainvälisistä standardeista ja kansallisesta lainsäädännöstä. Kansainvälisiin standardeihin kuuluvat IFRS-tilinpäätösstandardit ja IVS-standardit, jotka käsittelevät kiinteistöjen arvostamista. Kansallinen lainsäädäntö pitää sisällään useita lakeja, jotka käsittelevät sijoituskiinteistöjen arvostamista ja raportointia.

Tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksena ja menetelmänä käytettiin laadullista eli kvalitatiivista tutkimusotetta. Kvalitatiivinen tutkimus tehtiin puolistrukturoituna haastatteluna eli teemahaastatteluna. Opinnäytetyössä haastateltiin kiinteistöarvioijia, KHT-tilintarkastajaa ja Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n edustajaa. Teemahaastattelun tukena käytettiin teoriapohjaa sekä Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n omistamien sijoituskiinteistöjen arvoja eri ajankohtina.

Sijoituskiinteistöjä arvostetaan yleisesti joko hankintamenomallin tai käyvän arvon mallin mukaan. Käyvän arvon mallia sovellettaessa käytetään arvonmäärityksen apuna kauppa-arvomenetelmää, tuottoarvomenetelmää tai kustannusarvomenetelmää. Useampia kiinteistöjä arvostettaessa voidaan käyttää massa-arviointimenetelmiä, jotka perustuvat kauppa-arvoon. Kiinteistöjen arvoon vaikuttavat ainakin kohteen sijainti, ikä, ominaisuudet ja taloudellinen tilanne. Kiinteistöjä arvioitaessa on tärkeä ymmärtää arvostusprosessi kokonaisuudessaan sekä se, mitkä tekijät vaikuttavat arvonmuodostukseen. Haasteita kiinteistöarviointiin tuovat markkinainformaation puuttuminen, kasvanut sääntelyn määrä ja asiakkaiden kohonnut vaatimustaso.

The purpose of this thesis is to produce profound and detailed information about the appreciation of investment properties. The lack of similar work and the topicality of the subject affected the choice of the subject. The objective of the thesis is to increase the understanding of how investment properties are appraised.

The theoretical framework consists of international standards and national legislation. The international standards include International Financial Reporting Standards (IFRS) and International Valuation Standards (IVS), which concern the appreciation of real estate. The national legislation contains several laws that address the appreciation and reporting of investment properties.

The research was carried out as a case study by using a qualitative research method. The qualitative research was conducted as a semi-structured interview. The authors of the thesis interviewed property appraisers, a KHT auditor and a representative of Orava Real Estate Investment Trust Company. The theoretical framework and the values of investment properties of Orava from 2011 to 2014 were used as support for the theme interviews.

Investment properties are generally appraised either according to the cost model or the fair value model. Organizations use the market value method, the yield value method or the cost value method to help define real value when adapting the fair value model. When appreciating several properties, organizations can use mass valuation methods to define the value. Mass valuation methods are based on the market value. The value of a property is influenced by several different factors, such as its location, age and other features, as well as the current economic circumstances. When valuating properties it is important to understand the whole valuation process as well as which factors affect the formation of value. The challenges when appraising properties are the lack of market information, an increasing amount of regulation and the rising requirements of customers.