Asunto-osakeyhtiön vastuu vahinkotilanteessa

Abstract

Tässä opinnäytetyössä käsiteltiin vastuunjakautumista asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä vahinkotapauksissa. Opinnäytetyön tärkeimpänä tavoitteena oli selvittää asunto-osakeyhtiön vastuut ja velvollisuudet erilaisissa vahinkotapauksissa ja erilaisiin vahinkotapauksiin liittyvät erityispiirteet. Opinnäytetyön teoreettinen pohja perustui Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 ja yleiseen kunnossapitovastuun vastuunjakoperiaatteeseen. Opinnäytetyön teoriaosuudessa käsiteltiin asunto-osakeyhtiön toimintaperiaatteita, asunto-osakeyhtiöiden historiaa sekä keskeisimpiä käsitteitä ja periaatteita liittyen asunto-osakeyhtiöön ja osakkeiden omistamiseen. Opinnäytetyön aineistona käytettiin lainsäädäntöä, vastuunjakotaulukkoa, oikeuskirjallisuutta ja kiinteistöalan juridiikan julkaisuja. Lisäksi työssä hyödynnettiin oikeusasteiden tekemiä ratkaisuja asunto-osakeyhtiöiden ja osakkeenomistajien riita-asioiden välillä koskien vahinkotilanteita. Opinnäytetyön johtopäätöksissä voitiin todeta, että vahinkotapausten korjaus- ja korvausvelvollisuuden ratkaiseminen ei ole yksiselitteistä. Asunto-osakeyhtiölaki ja kunnossapitovastuu antavat selkeät viitekehykset vastuun jakautumisesta. Keskeisenä periaatteena asunto-osakeyhtiö vastaa omistamansa rakennuksen rakenteista ja lämpö-, vesi-, viemäri- ja sähkötekniikasta. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa hallitsemansa huoneiston sisäpuolisista rakenteista, kuten seinä- ja lattiapinnoitteista, kodinkoneista, kiintokalusteista ja irtaimistosta. Vahinkotilanteessa korjausvastuu jakaantuu tämän perusperiaatteen mukaisesti, mutta erilaisissa vahinkotilanteissa voi muodostua puolin ja toisin vahingonkorvausvastuu, mikäli vahinko on aiheutunut tuottamuksellisesti tai jopa tahallisesti. Vahinko-tilanteiden vastuuasioita ratkaistaessa on tärkeää noudattaa asunto-osakeyhtiölakia sekä vastuunjakoa, jotta toimenpiteet ja päätökset noudattavat osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta sekä asunto-osakeyhtiön etua. Koska asunto-osakeyhtiön toiminnan perusteena on lainsäädännön lisäksi yhtiöjärjestys, vahinkotilanteissa on ehdottoman tärkeää huomioida mahdolliset yhtiöjärjestyksen määräykset, jos ne poikkeavat asunto-osakeyhtiölaista. Opinnäytetyön tuloksena muodostettiin ohje yleisimmistä vahinkotilanteista toimeksiantajalle, kuinka korjaus- ja mahdollinen korvausvastuu syntyy tilanteissa, jotka eivät ole yksiselitteisesti ratkaistavissa.

The aim of the thesis is to examine the responsibility allocation regarding housing co-operative and shareholder in case of damage situation. In addition, the responsibilities, obligations and specific features of the housing co-operative in a variety of damage situations were investigated. The theory section of the thesis is based on the law of housing co-operative 1599/2009 and common sharing of responsibilities regarding housing co-operative and shareholders. The operating principles, history and the most relevant concepts were examined. Legislation, principles of responsibility and law publications of real estate served as sources. In addition, decisions of the court involving disputes were utilized. According to the source conclusions, resolving the repair responsibilities and compensating for damage is complex. The law of housing co-operative responsibilities of maintenance creates clear frameworks. As a key principle, the housing co-operative is responsible for the structures, heating, water, sewage and electrical systems of the property. The shareholder is responsible for the internal structures of an apartment such as wall and floor coverings, household appliances, furniture and all movable property. In case of a damage situation the responsibility of repair is divided according to this main principle. Depending on the nature of the damage, liability may arise on either party if caused by negligence or intent. To resolve liability issues in damage situations it is relevant to operate according to the law and the rules of liability to ensure fair decisions to shareholders and serve the housing co-operatives’ interests. In the damage situations, any provisions in the articles of association deviating from applicable law must be considered. The results of the thesis provide guidelines for the client on the most common damage situations. These guidelines outline liability for repairs and potential compensation in cases that cannot be re-solved in a straightforward manner.