Asunto-osakkeen ulosottomyynti ostajan näkökulmasta : Minkälaisia riskejä ostajalla on asunto-osakkeen ulosottomyynnin prosessissa?

Abstract

Ulosottojen määrä on kasvanut Suomessa vuosittain. Ulosottolaitoksessa toimitettavien ulosmitatun omaisuuden myyntien määrät ovat kasvaneet jopa 10 % edellisestä vuodesta. Ulosottojen määrän kasvu on näkynyt myös ulosmitatun omaisuuden myyntien kasvavassa määrässä. Ulosottolaitoksessa myydään paljon erilaista ulosmitattua omaisuutta. Tämä opinnäytetyö on keskittynyt ulosmitatun asunto-osakkeen myyntiin ostajan näkökulmasta.

Ulosmitatun omaisuuden myynnin haasteita on pohdittu usein velallisen tai viranomaisen näkökulmasta, mutta harvemmin ostajan eli sivullisen näkökulmasta. Opinnäytetyössä paneuduttiin siihen, minkälaisia riskejä ostajalla on ostaessaan ulosmitatut asunto-osakkeet Ulosottolaitoksen toimittamasta myynnistä. Ulosmitatun omaisuuden myynti on ulosottomiehen lainkäyttöä perustuen ulosottokaaren säätelyyn, ja myyntiehdot poikkeavat muussa lainsäädännössä vastaavaan kauppaan sovellettavista säännöksistä monellakin tavalla.

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia, minkälaisia riskejä ostajalla on asunto-osakkeen ulosottomyynnin prosessissa sekä lisätä ymmärrystä Ulosottolaitoksessa toimitettavien ulosmitatun omaisuuden myyntien suhteen. Opinnäytetyön toimeksiantajana on toiminut Ulosottolaitos.

Menetelmänä tässä opinnäytetyössä käytettiin empiiristä oikeustutkimusta. Opinnäytetyön teoreettinen viitekehys perustuu lainsäädäntöön ja oikeuskirjallisuuteen. Lähdekirjallisuutena opinnäytetyössä on käytetty ajantasaista lainsäädäntöä. Lain tulkitsemisen apuna on käytetty hallituksen esityksiä sekä oikeuskirjallisuutta. Lainoppia täydentää empiirinen tieto, joka on kerätty oikeudellisten toimijoiden teemahaastatteluilla.

Tämän tutkimuksen tuloksista ilmenee, että merkittävimmät riskit asunto-osakkeen ulosottomyynnissä ostajan näkökulmasta ovat valitus ulosottomyynnistä sekä epäselvyydet taloyhtiöiden saatavien määräytymisestä ja maksusta. Tutkimuksen mukaan, nämä asiat aiheuttavat myös eniten epäselvyyttä ostajille. Tutkimuksesta käy myös ilmi että, asunto-osakkeiden ulosottomyyntien kasvun myötä ongelmat ostajien kanssa eivät ole lisääntyneet asunto-osakkeiden ulosottomyynneissä. Tutkimuksen tuloksien perusteella voidaan todeta, että ostajien riskit ovat huomioitu hyvin asunto-osakkeen ulosottomyynneissä.

The number of enforcements in Finland has grown annually. The sales of distrained property by the National Enforcement Authority have increased 10% from last year. Both the number of enforcements and the sales of distrained property have increased. The National Enforcement Authority sells a variety of distrained property. The focus of this thesis is the sale of distrained shares in a housing company from the buyer’s perspective.

The perspectives of the debtor and the authority have been studied more than the perspective of an outsider, the buyer. This thesis investigates the potential risks the buyer faces during the sales process. The enforcement authority applies the enforcement code in the sale of distrained property, and the terms and conditions differ from other legislation regarding similar transactions.

The aim of this thesis was to examine the buyer’s risks in the sale of distrained property, and to increase understanding of the sales process of the National Enforcement Authority. The thesis was assigned by the National Enforcement Authority Finland.

Empirical legal research was applied as a method. The theoretical background is based on legislation and legal literature. Current legislation was used as sources of reference. The propositions of the government and legal literature supported the interpretation of the law. The law is supplemented with empirical information from thematic interviews with legal operators.

The results indicate that a complaint or unclear information about the claims and payments for the housing company are the most significant risks for the buyer. Furthermore, these issues cause the most uncertainty to the buyers. In addition, it is evident that no added problems have arisen due to the increase in the sales of distrained shares in a housing company. The results indicate that the buyer’s risks are well considered in the sale of distrained shares in a housing company.