Dynaamisen vuokratuottomallin arvioiminen ja soveltaminen kiinteistöjen tuottoarvioinnissa ja arvonmäärityksessä

Abstract

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on perehtyä kiinteistösijoittamisen tuottomalleihin. Työn tavoite on tuoda esille joustava tuottomalli ja todistaa sen toimivuus käytännön esimerkeillä. Tuottomalleilla havainnollistetaan Turun keskustan toimitilojen heikkoa kysyntää ja pohditaan ratkaisuja tilanteen korjaamiseksi.

Opinnäytetyö koostuu teoriaosasta ja empiirisestä osasta. Teoriaosassa käsitellään periaatteet investoinnin hankinnalle ja siihen uponneiden kustannusten ja tuottojen laskentakaavoista. Tässä osassa esitellään sijoituskohteiden arvonmääritelmä ja arvonmuodostus sekä käydään läpi, miten kiinteistömarkkinoiden sijoituskohteiden erityispiirteet vaikuttavat arvonmuodostumiseen. Teoriaosassa perehdytään myös nykyisillä kiinteistömarkkinoilla käytettyihin tuottomalleihin ja tuottovaatimusten laskukaavoihin.

Empiirisessä osassa esitetään toimeksiantajan kehittämä joustava tuottomalli ja miten eri tekijät vaikuttavat sijoituksen riskin ja tuoton suhteeseen. Joustavaa mallia verrataan nykyisillä kiinteistömarkkinoilla käytettyyn tasaisen tuoton malliin. Molemmista malleista tehdään esimerkkilaskelmat kymmenen vuoden ajalta käyttäen Turun keskustasta löytyviä myytäviä ja vuokrattavia toimitiloja. Turun keskustan toimitilojen tyhjäkäynnin syitä havainnollistetaan vertaamalla kauppakeskus Hansan toimitiloja Skanssin ja Myllyn toimitiloihin.

Tutkimus osoittaa Turun keskustan toimitilojen tyhjentymisen jäykkien kiinteistömarkkinoiden takia. Sijoituskohteiden ympäristön dynaamisuus ei ole saanut toimitilavuokria muuttumaan joustaviksi ja vastaamaan markkinoiden kysyntään. Joustava tuottomalli ottaa huomioon ympäristössä tapahtuvat muutokset, riskin jakautumisen tasaisesti sijoittajan ja vuokralaisen välillä ja mahdollistaa sijoittajalle huomattavasti paremmat tuotot kuin tasainen tuottomalli. Joustava tuottomalli osoittautui kymmenen vuoden ajanjaksolla tuottavan 45,8 % enemmän kuin tasainen tuottomalli. Lisäksi tutkimus osoitti riskin jakautuvan tasaisemmin sijoittajan ja vuokralaisen välillä, jolloin sijoittajan tuotto-odotus voi olla korkeampi kuin tasaisessa tuottomallissa. Tutkimus todistaa aktiivisen sijoitustyylin kehittävän kaupunkia useita eri sidosryhmiä hyödyttäen ja mahdollistavan sitä kautta sijoittajalle paremman tuoton.

The goal of the thesis is to evaluate return models used in real estate investing. In the thesis I will introduce dynamic return model and prove its usability with real life examples. I use two different return models to illustrate weak demand for business premises in the city Center of Turku.

The thesis is divided in to theory section and empirical section. The theory section covers basic principles of investment purchase and important calculation formulas of profits and sunken costs. Definition of investing product valuation and the actual valuation process will be introduced in this section as well as the special features of real estate investing and their effect in valuation process. I will also examine return models and the formula of required rate of return used in current real estate market.

The dynamic model developed by my principal will be introduced in the empirical section. I will also illustrate how different factors affect the relation between risk and profit in a given investment. Empirical section includes comparison between the dynamic return model and the traditional return model used in real estate markets.

This thesis shows that sticky real estate markets is the reason for empty business premises in the city Center of Turku. Even though the environment of the investment targets is dynamic, the rents of the business premises are inelastic and they don’t connect with the market demand. The dynamic return model factors in the changes in environment and while balancing the risk between investor and tenant, it allows significantly higher returns than traditional return model. In a ten-year examination period the dynamic model achieved 45,8 % better returns than the traditional model. In addition, the thesis showed that risk is more equally balanced in the dynamic model and this allows higher required rate of return compared to the traditional model. Thesis proves that active investment strategy allows higher return and a way to improve a city in a beneficial way for many different interest groups.