Vuokrasopimuksen irtisanominen, purkaminen ja häätö Case-yrityksen näkökulmasta

Abstract

Opinnäytetyön aiheena on vuokrasopimuksen irtisanominen, purkaminen ja häätö vuokranantajan näkökulmasta. Työn toimeksiantajana on asunnonvuokrausalalla toimiva yritys. Yritys rakennuttaa, markkinoi ja isännöi omat asuntonsa Kuopiossa ja Kuopion lähialueilla. Opinnäytetyön kohteena ovat ainoastaan valtion tukemat vuokra-asunnot. Liikehuoneistot ja vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ovat jätetty tämän työn ulkopuolelle. Case-yrityksellä on tulosalueellaan yhteensä 1404 valtion tukemaa vuokra-asuntoa.

Opinnäytetyön tärkeimpänä tarkoituksena on tutkia häätöä prosessina sekä löytää syitä häätöjen taustalla. Opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää toimeksiantajan aineiston pohjalta, onko asukasvalintaa ja palveluprosesseja mahdollista kehittää niin, että häätöihin päättyviä vuokrasopimuksia on mahdollista ehkäistä. Kannattaako vuokranantajan ennaltaehkäisevästi muuttaa riskiryhmään kuuluvien asiakkaiden vuokrasopimuksen muotoa?

Tutkimuksen teoriaosuudessa tarkastellaan häätöprosessia vuokranantajan näkökulmasta. Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyössä on lainoppi. Keskeisintä lainsäädäntöä ovat laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sekä ulosottokaari. Vuokrasuhteessa häätö tarkoittaa sitä, että vuokralainen on velvoitettu luovuttamaan vuokraamansa huoneisto takaisin vuokranantajan hallintaan. Vuokranantaja hakee häätöä käräjäoikeudelta haastehakemuksella. Käräjäoikeus antaa häätötuomioon, jolloin vuokranantaja hakee häädön täytäntöönpanoa ulosottoviranomaisilta.

Tutkimuksen empiirisessä osuudessa tutkimusmenetelmä on tilastollinen eli kvantitatiivinen tutkimus. Empiirisessä osuudessa on tutkittu vuoden 2014 häätötapauksia. Tutkimuksessa haastateltiin myös toimeksiantajayrityksen isännöitsijöitä. Tutkimuksen perusteella on mahdollista tunnistaa asuttamisvaiheessa riskiryhmään kuuluvia henkilöitä, joiden kohdalla voidaan olettaa vuokrasopimuksen päättyvän häätöön. Häädettävistä enemmistö oli asuttamisvaiheessa työssäkäyviä, mutta pienituloisia. Luottotietomerkintöjä oli asuttamisvaiheessa puolella asunnonhakijoista. Vuokravakuus oli tyypillisesti normaalin suuruinen. Vuokrasopimus tehtiin pääsääntöisesti toistaiseksi voimassaolevaksi, vaikka hakijalla oli maksuhäiriömerkintöjä. Vuokrasopimus päättyi lähes kaikissa tapauksissa häätöön vuokranmaksun laiminlyönnin takia. Kaikki häädöt peruttiin, eli vuokralainen muutti huoneistosta pois häätöpäivänä. Lähes kaikilla vuokralaisilla jäi vuokranantajalle velkaa asumisen jälkeen.

Topic of this thesis is termination of a lease contract and eviction from landlord per-spective. Client of this thesis is a privately owned market-based landlord. Company builds and provides housing services in Kuopio and nearby Kuopio. Thesis only includes rental houses that have been financed by national Arava loans. Open market financed houses and business premises have been left outside from this thesis. Company has 1404 Arava loan rental houses.

The most important target of this thesis is to research eviction as a process and to find reasons behind the evictions. The purpose of this thesis is to find out, is there a possibility to improve the resident choices in way that less lease contracts will end up in eviction in the future. Should landlord prevent and change the form of the lease contract if dealing with a possible high risk tenant?

Meaning theoretical part of the study is to view the eviction process from the land-lord point of view. Research method is jurisprudence. Eviction means, that tenant is obligated to move from the apartment and admit the rental house back to landlords possession. Landlord applies the eviction from district court by summons application. District court gives the eviction judgment and after that lessor will apply execution for eviction from execution office.

In the empirical part of this thesis research method is statistical. In empirical part has been researched all the evictions in year 2014. Also the housing managers where interviewed in this study. Based on this study, there is a possibility to recognize high risk clients in the rental process. Most of the evicted tenants were working but they were poorly paid persons. Half of evicted tenants had bad credit history. Deposit was mostly normal. The rental lease was made permanent, even the tenant had a bad credit history. The most common reason for eviction was tenant failure of paying rent. All evictions were cancelled because the tenant moved from the apartment in removal day. Almost all of the evicted tenants owed to landlord after the lease contract ended.