Kiinteistön kauppa - erityiskysymyksenä hallinnanjakosopimus

Abstract

Opinnäytetyössä tutkittiin kiinteistön kauppaa ja siihen liittyvää hallinnanjakosopimusta. Opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää mitä ongelmia niiden yhteydessä saattaa esiintyä ja voiko niitä välttää. Kiinteistön kauppa on iso investointi ja jos sitä ei ole toteutettu lainmukaisesti ja selkeästi siitä saattaa seurata yllättäviä ajallisia ja rahallisia kuluja.

Opinnäytetyön teoriaosa käsitteli kiinteistökauppaan ja hallinnanjakosopimuksiin liittyvää lainsäädäntöä. Kiinteistön kauppaan liittyy paljon käsitteitä, joista on hyvä olla tietoinen ja ymmärtää niiden merkitys, jotta lopputulos olisi molempien kaupan osapuolten odotusten mukainen. Teoriaosuudessa käsiteltiin kiinteistönkaupan määrämuotoisuutta, sekä osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia. Näiden lisäksi teoriaa tuki kiinteistökauppaan liittyvät käytännön esimerkit.

Opinnäytetyön ongelma kuului laadulliseen eli kvalitatiivisen tiedonhankinnan piiriin. Käytännön osuudessa käytettiin case-menetelmää. Case-tutkimus on empiirinen tutkimus, joka hyödyntää monipuolisesti hankittua tietoa ja analysoi sitä.

Käytännön osuudessa tutkittiin hallinnanjakosopimuksia. Hallinnanjakosopimuksen avulla kiinteistön yhteisomistajat voivat kirjata keskinäisen sopimuksen siitä, kuinka osapuolet hallitsevat ja käyttävät yhdessä omistamaansa kiinteistöä.

Esimerkkitapauksen kautta pyrittiin löytämään yhdistäviä tekijöitä siitä, onko mahdollisesti jokin erityinen syy aiheuttanut asian riitauttamisen tuomioistuimessa. Uusi maakaari, johon tuli säädös erityisen oikeuden kirjaamiseksi, on suppea ja sen vuoksi riitatilanteissa on tulkinnanvaraisuuksia. Uusi maakaari on myös varsin tuore, vuodelta 1997, minkä vuoksi tuomioistuinten ratkaisuja liittyen hallinnanjakosopimuksiin on vielä varsin vähän.

Tutkitut tapaukset osoittautuivat hyvin erilaisiksi. Jokaisessa oli erilainen pääteema. Lopputuloksena oli kuitenkin, että lähes kaikkiin opinnäytetyössä läpikäytyihin oikeustapauksiin liittyi puutteellisia sopimusehtoja. Puutteita oli joko kauppakirjassa tai hallinnanjakosopimuksessa. Huolellisesti laaditut ja kirjatut sopimukset olisivat edesauttaneet kiinteistökaupan onnistumista ja välttämään tulkinnanvaraisuudet sekä tulevat riitatilanteet.

This bachelor’s thesis studied purchase of real estate and partition of possession agreement. The purpose of the thesis was to study what kind of difficulties might be encountered in these areas and whether there are ways to avoid them. Purchase of real estate is a big investment. If it is not done according to the law and the documentation is not well-defined, it might turn out to be a time consuming and costly process.

The theoretical part of the study dealt with the legislation related to purchase of real estate and partition of the possession agreement. There are many legal concepts that one should be aware of and understand their meaning so that the result is what both parties of the sale were expecting. The theoretical part dealt with the specified form of the purchase of real estate contract and the rights and duties of both parties. Additionally, court cases were included to support the theory.

The study problem of this thesis belonged to a qualitative research area. The empirical part of this study utilized case research methods. Case studies exploits in various ways the gathered information and analyses it. The empirical part of the thesis focused mainly on partition of the possession agreements. The co-owners of a real estate can register a partition of the posession agreement where they agree how they rule over and use their real estate.

The aim was to find connective factors which have lead to bringing the cases to the court. The new Code of the Real Estate enabled registering the special rights. However the statute is narrow and leaves room for intepretation. The new Code of the Real Estate is also quite new, from 1997, and therefore there are not so many court decisions yet.

The court cases which were studied were quite different. Each had its own main theme. The conclusion of this thesis was that in almost all the court cases in this study the causes for disputes were related to insufficient terms in agreements. There were deficiencies either in the real estate contract or in the partition of the possession agreement. Carefully prepared and registered agreements enable succesful purchase of a real estate and help to avoid the agreement being subject to interpretations and possible disputes.