Kohti riidattomia kiinteistökauppoja

Abstract

Opinnäytetyön aiheena olivat kiinteistönkauppaan liittyvät riidat. Aihe oli rajattu koskemaan yksityishenkilöiden välisiä asuinkiinteistöjen kauppoja. Riidoilla tarkoitettiin tilanteita, joissa ostaja reklamoi myyjälle virheestä kiinteistön kaupassa, eivätkä osapuolet ole yksimielisiä virheen laadusta, olemassaolosta tai seurauksesta. Opinnäytetyössä selvitettiin, minkälaisista asioista riidat syntyvät ja esiintyykö riidoissa toistuvia ja tyypillisiä piirteitä. Näiden kysymysten kautta päästiin riitojen syiden jäljille. Riitojen syiden kautta voitiin ryhtyä selvittämään opinnäytetyön pääkysymystä, voitaisiinko riitoja vähentää muuttamalla kiinteistökaupan toimintatapoja. Teoriataustana aiheelle käytettiin kiinteistökauppaa sääntelevään lainsäädäntöön pohjautuvaa kirjallisuutta. Varsinainen tutkimusaineisto koostui kuluttajariitalautakunnan (ent. kuluttajavalituslautakunta) käsittelemistä riitatapauksista. Aineistoon kuului 110 riitatapausta, joista kuluttajariitalautakunta oli antanut ratkaisusuosituksensa vuosina 2006-2008. Aineiston riitatapauksissa kyse oli pääsääntöisesti laatuvirheistä. Tyypillisimmin virheet liittyivät myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin tai sitten kyseessä oli salainen virhe. Lisäksi kuluttajariitalautakunta joutui tapauksissa ottamaan kantaa esimerkiksi reklamaation suorittamiseen laissa säädetyssä ajassa. Noin puolessa tapauksista kuluttajariitalautakunta suositti hyvityksen maksamista, ja puolessa tapauksista se ei katsonut olevan hyvitykseen oikeuttavaa virhettä. Tutkimuksen myötä kiinteistökaupan ongelmakohtina esiin nousivat kiinteistökaupan osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Myyjät eivät ymmärtäneet tiedonantovelvollisuutensa laajuutta, ja ostajat olivat tietämättömiä myyjän ja ostajan välisestä vastuunjaosta. Lisäksi hämmennystä aiheuttivat kiinteistön kauppojen yhteydessä yleistyneet kuntotarkastukset. Osapuolille oli epäselvää se, mitä kuntotarkastusraportti kertoo ja miten se vaikuttaa osapuolten vastuuseen. Tutkimuksen tuloksena todettiin, että kaupan osapuolia auttaisi ohjeistus, jossa kerrottaisiin, mitä myyjän tulee kertoa myytävästä kiinteistöstä, miten osapuolten vastuu jakautuu ja mitä kaikkea kauppakirjaan kannattaa kirjata. Ohjeita on kyllä olemassa, mutta ne eivät tavoita kaikkia niitä tarvitsevia.

The purpose of this thesis was to research how the number of disputes could be reduced in the real estate business. The first topic of research was why parties were arguing with each other. After the reasons were found, it became possible to consider whether there were means to reduce disputes by changing practices. The theoretical background was based on literature about real estate legislation. The primary source material consisted of cases resolved by the Consumer Disputes Board. There were 110 cases of housing transactions between private persons. The cases were resolved in 2006-2008. The disputes resolved by the Consumer Disputes Board were a consequence of defects related to the sale of a used house. Typically the defects were latent defects or the seller had provided false or inadequate information. The most usual consequence was a reduction in the price. In a half of the cases The Board made a recommendation to the seller to reduce the price. In the other half of the cases there weren’t any defects and no consequences were recommended. Typically the problem seemed to be ignorance. Sellers and buyers did not know about their rights and obligations. The sellers did not know how much information they have to provide concerning a house. The buyers were ignorant of liability distribution between seller and buyer. Even if the parties had used assistance of professionals to examine the condition of the house, there was ignorance of liability distribution in many cases. As a result, it was found that the sellers and buyers need more information about how they should act and how to write a contract. There is some information available in libraries and the internet, but it is not enough.