Aktivointia ja rahastointia koskevan oppaan laatiminen asunto-osakeyhtiön päättäjille

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli kehittää aktivointia ja rahastointia koskeva opas asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijöille ja hallitusten jäsenille. Oppaan tavoitteena on toimia tilinpäätössuunnittelun ja laajemminkin taloyhtiön pitkäjänteisen taloussuunnittelun apuvälineenä. Pyrkimyksenä on, että opas lisää isännöitsijöiden ja hallitusten jäsenten tietämystä aktivoinnin ja rahastoinnin käsitteistä ja niiden vaikutuksesta taloyhtiön ja osakkaiden talouteen. Kehittämistyöllä pyritään näin osaltaan parantamaan toimeksiantajan, Realia Isännöinti Oy:n asiakaspalvelua.

Aktivoinnilla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön kohdalla perusparannus- tai muiden suurehkojen korjausmenojen aktivoimista taseeseen esimerkiksi rakennuksen arvon lisäykseksi. Rahastointi on menettely, jossa aktivoituihin menoihin kohdistuvat osakassuoritukset kirjataan tilikauden tuottojen sijaan taseen oman pääoman lisäykseksi. Kiinteistöjen perusparannusmenot, joiden avulla kohotetaan kiinteistön laatutasoa, on lainsäädännön nojalla pakko aktivoida taseeseen. Suurehkot korjausmenot voidaan taloyhtiön harkinnan mukaan joko aktivoida tai kirjata vuosikuluiksi.

Kehittämistyö toteutettiin laadullisena tutkimuksena, joskin oppaan toteuttamista varten laadittiin myös laskelmia, jotka ovat luonteeltaan määrällisiä. Tutkimuksen tärkein tavoite oli selvittää, mitkä ovat oppaan käyttäjien kannalta oleelliset aiheeseen liittyvät tiedot. Tiedonhankinnassa käytettiin teemahaastatteluja, jotka kohdistettiin isännöinnin, kiinteistöalan edunvalvonnan sekä tilintarkastuksen asiantuntijoille. Teemahaastattelujen vastauksissa korostui asunto-osakeyhtiön osakkaiden ja korjaushankkeisiin liittyvien osakassuoritusten yhdenvertaisuuden vaatimus. Esille tuli myös korjaushankkeiden ja niiden kattamiseksi kerättyjen suoritusten kirjanpidollisen käsittelyn huolellinen suunnittelu. Lisäksi varsinkin sijoittajaosakkailla on usein toiveita siitä, millä tavoin korjausmenoja ja niihin kohdistuvia taloyhtiön tuloja käsitellään kirjanpidossa. Oppaassa on käytetty lähteinä lainsäädännön ja aiheeseen liittyvän kirjallisuuden lisäksi haastateltujen asiantuntijoiden näkemyksiä. Aktivoinnin ja rahastoinnin käsitteiden ja niiden vaikutusten havainnollistamiseksi laadittiin lisäksi esimerkkilaskelmia.

The aim of the Thesis was to develop a guide for decision-makers of Limited Liability Housing Companies (LLHCs) concerning the capitalization of costs and transfer to reserves. The aim of the guide was to assist the planning of financial statements and, more broadly, the long-term financial planning of LLHCs. The aim was to increase the knowledge of real estate managers and board members of LLHCs about the concepts of capitalization of costs and transfer to reserves and their impact on the economy of a LLHC and its shareholders. Thus, the objective of the guide was to improve the customer service of its commissioner, Realia Isännöinti Oy.

The capitalization of costs means that the costs of basic improvement renovations or other major repairs are transferred to the balance sheet of a LLHC, for instance to increase the value of a building. Transfer to reserves is a procedure in which the payments made by shareholders collected to cover the capitalized costs are recognized as an increase in the equity, instead of being recorded as income for the accounting period. The renovation costs of a real estate increasing the quality of the property must be capitalized. Large-scale renovation costs can either be capitalized or recorded as costs of the accounting period at the discretion of the LLHC.

The development work was carried out as a qualitative study, but some calculations were made as examples. The main objective of the study was to find out what kind of information about the subject is relevant to the users of the guide. In the acquisition of information, semi-structured interviews were used with experts in real estate management, lobbying and advising in real estate management, and auditing, respectively. In the answers to the interviews, the requirement for equality among the shareholders of LLHCs and in the management of their payments in accounting was emphasized. Careful financial planning for major renovations also came up. In addition to the legislation and related literature, opinions of the interviewed experts were used as the sources of the guide. Examples of calculations were also included in the guide to illustrate the basic concepts and their effects.