Kiinteistönhoidon mitoituksen kehittäminen

Abstract

Opinnäytetyön tavoitteena oli vertailla kiinteistönhoitotyön mitoitusta ja toteutuneita töiden suoritusaikoja. Työtä varten valittiin 4 kiinteistöä, jotka olivat Lännen Kiinteistö-palvelu Oy:n asiakkaita. Mitoittaminen suoritettiin ATOPkh-mitoitus-ohjelmalla, ja laskentaa varten muokattiin kiinteistöille sopiva laskentapohja. Toteutuneet arvot selvi-tettiin GPS – seurantajärjestelmien ja haastattelujen avulla.

Työn edetessä havaittiin, että kiinteistönhoitotyön palveluntarjoaja joutuu tekemään organisaatioapuajan ulkopuolelle sijoittuvia työtehtäviä. Eroja aiheuttivat kiinteistöjen yleiskunto ja palvelusopimusten muutokset. Tutkimuksessa havaittiin, että organi-saatioapuajan ulkopuolelle sijoittuvia työtehtäviä ei oteta huomioon mitoitus-ohjelmistossa.

Työssä kehitettiin apuvälineitä kiinteistönhoidon mitoittamiseen. Mitoituskatsel-muksella saadaan varmempaa tietoa kiinteistön alueista ja rakennuksista. Erillisen piste-järjestelmän avulla voidaan saavuttaa yhtenäinen järjestelmä, jonka avulla kiinteistön-hoidon tarjouspyynnöt yksinkertaistuvat ja selkeytyvät. Lisäksi pohdittiin sopimuksen yhteydessä kiinteistön omistajalle tehtävää kyselyä, jolla pyritään osoittamaan erityylisten sopimussisältöjen edut ja haitat.

Lännen Kiinteistöpalvelu Oy on Pirkanmaalla toimiva kiinteistönhoito-organisaatio. Huoltokohteita on noin 300 kappaletta ja huoltomiehiä noin 41 henkilöä. Lännen Kiin-teistöpalvelu Oy tarjoaa myös korjaus- ja puutarhapalveluja sekä tytäryhtiöidensä kautta siivous- ja isännöintipalveluja. Yhteensä henkilöstöön kuuluu noin 105 henkilöä. Län-nen Kiinteistöpalvelu Oy konserni pyrkii toiminnallaan asiakasläheisyyteen, laatuun ja avoimeen vuorovaikutukseen, jotka vaikuttivat suuresti tämän työn syntyyn. Työn apuvälineiden tarkoitus on tarjota tietoa myös kiinteistön omistajille.

The goal of this thesis was to compare property maintenance design with the actual workload. The employer of the thesis wanted to spot the differences between the design process and time required for the execution of the tasks. This is a common problem in the area of property maintenance but so far there have been no solutions. Three proper-ties were chosen to be examined. The idea was to choose two similar properties and one that was different. This proved that there can be differences between properties that are related to each other.

In the beginning, the property maintenance process was designed for each target. Then it was compared to the actual workload. The design was made by using the ATOPkh design program. The actual workloads were researched by using three sources: the GPS tracking system, work order documents and the janitor’s interviews. After the research, the design and actual workload were compared. The comparison revealed that there are many services that are left outside the regular designing process. The principal differ-ences were in the company’s background services and yard maintenances that are done manually.