Maatilan arvon määrittäminen : Ostajan näkökulma

Abstract

Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, kuinka kokonaisen maatilan arvonmääritys tehdään ja mitä menetelmiä siihen on käytettävissä. Näkökulmana oli tilaa ulkopuoliselta taholta ostavan näkökulma. Tutkimuksessa laadittiin kirjallisuuden avulla arvonmääritysmalli. Mallia testattiin haastattelemalla kolmea maatila- ja kiinteistökaupan asiantuntijaa. Maatilan arvonmääritysmenetelmiä voivat olla tuottoarvomenetelmä, kustannusarvomenetelmä, kauppa-arvomenetelmä ja summa-arvomenetelmä. Arvonmääritysmallissa arviointi tehdään omaisuusosittain summa-arvomenetelmällä, jolloin käytössä on useampi arvonmääritysmenetelmä. Mallissa maatilan omaisuusosat jaotellaan kiinteistöön ja irtaimistoon. Irtaimisto eli varastot, kotieläimet, koneet ja kalusto arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä. Myös maatalousmaa sekä metsä ja rakennusmaa arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä. Rakennukset ja sadonvara arvioidaan kustannusarvomenetelmällä. Saatujen omaisuusosien summaan tehdään kokonaisarvonkorjaus ja näin saadaan tilan käypä arvo. Haastattelujen mukaan kokonaisen maatilan arviointi omaisuusosittain etenee suunnilleen esitetyn mallin mukaisesti. Menetelmänä käytetään niin sanottua summa-arvomenetelmää, jossa omaisuusosat arvioidaan erikseen käyttäen eri arvonmääritysmenetelmiä ja lopuksi saadusta summasta tehdään kokonaisarvonkorjaus. Kokonaisarvonkorjauksen käyttö oli tutkimuksen mukaan välttämätöntä, jotta lopullinen kauppasumma olisi realistinen ostajan kannalta. Tutkimuksessa nousi esille, että kokonaista maatilaa arvioitaessa suositeltavampaa olisi tehdä arviointi tuottoarvomenetelmällä. Tuottoarvomenetelmässä arviointi perustuu tilan toiminnasta saatavaan tuottoon. Maatilan arvonmääritykseen ei kuitenkaan ole yhtä oikeaa menetelmää, lopullinen näkemys tilan arvosta muodostuu aina ostajan ja myyjän välisestä arviosta.

The aim of the study was to find out how the entire value of a farm is determined, and what methods are available. The View point was from that of an outside party wanting to purchase the farm. The study was prepared using literature and a valuation model. The model was tested by interviewing three farm trade and real estate professionals. The farm valuation methods employed are: the value method, the cost value method, the transaction value method and the sum of all the different valuations. The model evaluation is carried out in part using the property-value method, in which case you have more than one valuation method used. According to the model the farm property is broken down into parts: moveable and immovable property. Movable property is such things like stores, animals, machinery and equipment; the value of which is estimated using the transaction value method. Also, agricultural land, forest and building land is estimated using the transaction value method. Buildings and the harvest in the field is estimated using the cost value method. And to this sum of the total value, there is added a adjustment value to arrive at a final total value. Then we can get a fair evaluation of how much the farm is worth. According to the interviews, a complete assessment of a farm property, in part, proceeds roughly according to the model. The method used is the sum of the valuations, in which parts of the property will be assessed separately, using different valuation methods and, finally, the total value calculated is then adjusted. The adjusted total value used was found to be necessary, so that the final purchase price would be realistic from the buyer's point of view. The study showed that the whole farm assessment would be preferable to an assessment using the productive value method. The income method of assessment is based on the state of operation and the farm’s rate of return. The valuation of a farm is not carried out using just one correct method, but the final vision of the farm’s value is somewhere between the buyer’s and the seller's assessment.