Kerrostalon ullakon lisärakentaminen : Maamiesten Kauppatalo

Abstract

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää ullakkorakentamisen mahdollisuuksia Turun keskustassa sijaitsevassa Maamiesten Kauppatalossa. Työssä on käyty läpi rakennushankkeen eri vaiheita ullakkorakentamisen näkökulmasta. Lisäksi on vertailtu eri tilavaihtoehtojen ominaisuuksia ja kustannuksia. Ullakkorakentaminen on monella tavalla tavanomaista uudisrakentamista vaativampaa. Suunnittelua hankaloittaa se, että yleensä vanhoista rakenteista ei ole käytettävissä tarkkoja piirustuksia. Monesti kohteet ovat myös arkkitehtuuriltaan merkittäviä ja muutosten tekeminen vanhaan rakennukseen vaatii tarkkaa harkintaa. Viranomaiset saattavat antaa lisäksi määräyksiä ja velvoitteita ullakkorakentamishankkeelle. Yleensä ullakkorakentamista tehdään kaupunkien keskustoissa, mikä aiheuttaa ongelmia työmaan toteutukselle. Työmaa-alue on useimmiten ahdas ja se joudutaan sijoittamaan katualueelle. Työmaan materiaalitoimitukset joudutaan suunnittelemaan erityisen tarkkaan, koska työmaalla ei ole käytettävissä varastoalueita. Myös työskentely käytössä olevassa kiinteistössä on haasteellista, sillä työmaasta ei saisi aiheutua kohtuutonta haittaa kiinteistön muille käyttäjille. Lähdettäessä toteuttamaan ullakkorakentamishanketta pitää olla selvillä mitä tiloja ullakolle kannattaa tehdä. Asiaa voi miettiä monesta näkökulmasta, mutta eniten asiaan vaikuttaa tilojen tekninen soveltuvuus ajateltuun käyttöön ja niistä saatava rahallinen tuotto. Tilojen tekninen soveltuvuus on melko helppo määrittää selvittämällä tilan ominaisuudet ja vertailemalla niitä eri tilatyypeille asetettuihin vaatimuksiin. Saatavaan tuottoon vaikuttavat rakennuskustannukset ja se paljonko tilasta saadaan myynti- tai vuokratuloa. Tämän työn alustavien laskelmien ja selvitysten perusteella voidaan suositella toimistotilojen rakentamista Maamiesten Kauppatalon ullakolle. Tätä puoltavat niin tekniset, kuin taloudellisetkin seikat.

The aim of this thesis was to examine the possibilities of attic construction in Maamiesten Kauppatalo which is located in the centre of Turku. In this thesis the phases of a construction project were studied especially from the perspective of attic construction. Additionally, different options and their costs were compared. Attic construction is much more demanding than an average new construction project. Construction planning is difficult because the old plans are usually not accurate. Often buildings are also architecturally significant and it has to be considered closely if it is necessary to make changes in the architecture. The authorities also give order which may affect the attic construction project. Attic construction sites are usually located in the city centre, which makes organizing the site difficult. There is no room to store building material on the site and the logistics have to be organized well. It is also demanding to work in a building which is otherwise still in use. Before starting a construction project the developer has to decide what kind of spaces can realistically be built in the attic. Major things that affect the decision are the technical properties of the attic and the return of capital. A cash flow statement is useful when comparing different options.