Toimitilasijoittaminen - vaihtoehto yksityishenkilön sijoituskohteeksi Tampereella

Abstract

Toimitilasijoittaminen on pääpiirteittäin samanlaista, kuin asuntosijoittaminen; henkilö, yritys tai yhteisö ostaa toimitilan, vuokraa sen ja saa vuokratuloa. Toimitilat eroavat kuitenkin erityispiirteiltään huomattavasti asuntoihin verrattuna, ja tämä työ käsittelee eri tekijöitä, joita sijoituskohteen valinnassa tulee huomioida.

Työn tarkoitus on olla helposti ymmärrettävä opas eritoten lukijoille, joilla on kokemusta pitkäaikaisesta asuntosijoittamisesta jotka haluavat lähteä ottamaan isompia riskejä, mahdollistaen tuottavampia sijoituksia kuin asuntosijoittajat. Tässä opinnäytetyössä käsitellään ainoastaan luonnollisena henkilönä hankittuja kiinteistöyhtiön osakkeiden tai tuotanto- tai varastokiinteistön ostamista, ei kokonaisten liike- tai toimistorakennusten hankintaa. Työ antaa myös tietoa ja ajatuksia kiinteistösijoittamisesta kiinnostuneille, joilla ei välttämättä sijoituskokemusta ole vielä kertynyt.

Teoriaosuus käsittelee yleisesti Tampereen toimitilamarkkinoita ja sijoituskohteen valintaan vaikuttavia tekijöitä. Työssä on kerrottu myös lyhyesti kiinteistöihin sekä osakkeisiin kohdistuvasta verotuksesta, erityisesti vuokratulon verotuksesta.

Kauppahintatilastoja toimitilojen osalta on saatavilla niukasti, ainoastaan maanmittauslaitoksen Internet-sivuilta on mahdollisuus tarkastella toteutuneita kokonaisten kiinteistöjen kauppoja, mutta rakennusten neliömääriä ei ole tilastoitu. Yksittäisten huoneistojen kauppahintatilastoja ei ole saatavilla, joten hintatietoa on saatu alan ammattilaisia haastattelemalla ja tutustumalla ajankohtaisiin markkinakatsauksiin. Kirjoittajan oma asiantuntemus alalta myös helpottaa tarkastelua haastattelujen lisäksi. Lopussa käydään läpi eri osamarkkinoihin liittyviä tuottoarvolaskelmia, tarkasteluun on otettu todellisia myynnissä tai vuokrattavissa olevia kohteita, kuitenkin siten, etteivät ne ole tunnistettavissa. Tarkasteltavat liike- ja toimistotilat on rajattu Tampereen keskustaan tai sen tuntumaan ja tuotanto/varastotilat Sarankulman alueelle läheltä Tampereen messu- ja urheilukeskusta.

In outline, investing in commercial property is similar to investing in residential real estate; a private person, a company or a corporation buys premises, rents them and receives the rental income. However, premises have different special characteristics compared to residential property, and this work handles the characteristics that must be taken into account when selecting a commercial investment property.

This thesis is meant to be comprehensible especially for readers who have experience in long-term residential property investment, are willing to take larger risks and are seeking more profitable investments. This thesis deals only with real estate shares or industrial or warehouse property acquired by an individual person; it does not cover acquisitions of entire buildings used as offices or for business purposes. The work also provides information and ideas on investing in real estate for those who are interested in the subject but have not necessarily gained any investment experience.

The theoretical part deals with commercial property markets in Tampere in general and the factors affecting the choice of an investment target. The thesis also briefly describes the taxation of property and equities, with a special emphasis on taxation of rent income.

There are hardly any existing trade price statistics for commercial premises. Actual sales of entire premises can be checked from the ordnance survey’s website, but there are no statistics compiled on the number of square metres of building space bought and sold. That’s why, for this thesis, the price information has been obtained by interviewing real estate professionals and by studying current market reviews. In addition to the interviews, the author’s own expertise has facilitated the examination of the results. Finally, different submarket-related rental value calculations have been reviewed. Actual properties for sale or rent are included in this review, but in a disguised form so that they are not recognisable. The business and office premises reviewed are all in Tampere city center or its vicinity, and the production and warehouse premises are in the area of Sarankulma, close to Tampere Exhibition and Sports Center.