Kerroskorotus täydennysrakentamisen muotona : haasteet ja mahdollisuudet rakennusliikkeelle

Abstract

Kaupungistumisen kiihtyessä kasvukeskusten maankäyttöä voidaan tehostaa täydennysrakentamalla olemassa oleville alueille tiivistäen kaupunkirakennetta. Yksi täydennysrakentamisen muoto on rakennusten korottaminen. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tunnistaa korotusrakentamisen tarjoamat mahdollisuudet ja sen asettamat haasteet rakennusliikkeelle. Opinnäyte toteutettiin laadullisena tutkimuksena, jonka menetelminä käytettiin teemahaastattelua ja osallistavaa havainnointia. Saatu aineisto analysoitiin teemoittelemalla. Osana opinnäytetyötä luotiin toimeksiantajayritykselle, YIT:lle, sisäinen ohje, jonka tarkoituksena on jatkossa helpottaa korotushankkeiden riskien ja haasteiden tiedostamista ja tunnistamista sekä esitellä hyväksi todettuja vaihtoehtoja ja ratkaisuja korotusrakentamisessa.

Tutkimuksessa havaittiin, että korotusrakentaminen eroaa merkittävästi normaalista kerrostalorakentamisesta. Suurimmat haasteet ovat projektin ennakkosuunnittelussa, alapuolisen talon rakenteissa ja sen asettamissa rajoitteissa sekä tuotantojärjestyksessä ja logistiikan aiheuttamissa lisäkustannuksissa. Vastaavien projektien ennakkosuunnitteluvaiheessa tulee osallistaa tavallista suurempaa joukkoa toimihenkilöitä. Suurimpana erona normaaliin asuntotuotantoon nähden on asunto-osakeyhtiön kanssa tehtävä yhteistyö, joka vaatii ylimääräisiä resursseja läpi projektin. Rakennusteknisestä näkökulmasta suunnittelun haasteena on alapuolisen talon rakenne ja suunnittelua määrittää myös hankkeen koko. Rakennusaikana tuotantojärjestyksellä ja logistiikalla on suuri merkitys, eikä työvaiheita voida limittää pienen työalueen vuoksi.

Korotusrakentamisen mahdollisuudet nähdään YIT:llä osana suuria kokonaisuuksia. Suurelle rakennusliikkeelle on järkevää liittää korottaminen osaksi aluerakentamishanketta tai laajaa peruskorjausta. YIT:llä on kehitetty korottamisen menetelmäpatentti, jota voidaan mahdollisesti käyttää molemmissa tapauksissa tai näiden yhdistelmässä.

Tutkimus vahvisti yrityksen näkemystä siitä, että korotusrakentaminen ei kuulu yksittäisinä hankkeina YIT:n liiketoimintaan. Täydennysrakentaminen tulee lisääntymään kaupungistumisen kiihtyessä myös korottamisen osalta, joten tulevaisuudessa rakennusliikkeiden tulee panostaa myös sen kehittämiseen. Tämä työ ja esimerkkikohteen taloudellinen loppuselvitys tulevat antamaan suuntaviivoja tulevaisuuden hankkeisiin. Patentin mahdollinen pilotointi antaa lisää näkemystä sen käyttökelpoisuudesta tulevaisuudessa

Quickening urbanization needs various complementary building solutions, additional storey building is one. The purpose of this thesis was to find out the possibilities and challenges of additional storey building for the main contractor. The main goal was to create an internal memo for YIT Corporation to ease up-coming projects.

The study was carried out as qualitative research and the data was collected through seven semi-structured interviews and participatory observation in an example project site. The collected data was analyzed using theming.

As a result, the main challenges of additional storey building are the following: lack of resources during the pre-planning of the project, the limitations in the structures of the building below, the order of work, and the additional costs caused by logistics. The possibilities of additional storey building in YIT lie in bigger projects than single building extensions.

This study reinforced the view of YIT that additional storey construction is not a part of their main business. In the future, complementary building will keep on expanding due to increasing urbanization, and upward extensions will be a part of future housing solutions. Therefore, contractors should keep up with this development. This thesis together with the financial statement of the example project gives guidelines to the future projects. YIT owns a patent for extending buildings upward with an external frame. Piloting the patent could provide more vision of its potential in the future.