Turun matkakeskuksen kiinnostavuus ja kannattavuus kiinteistösijoittajan näkökulmasta

Abstract

Turkuun on suunniteltu matkakeskusta, jossa yhdistyvät eri matkustamisen palvelut kuten juna-, linja-auto- ja paikallisliikenne. Matkakeskuksen yhteyteen on suunniteltu kauppakeskuksen rakentamista ja liiketilojen lisäksi sinne on suunniteltu sijoitettavan esimerkiksi hotelli- ja toimistotiloja. Turun matkakeskushanke on osa valtakunnallista matkakeskushanketta, jonka Liikenne- ja Viestintäministeriö on aloittanut jo 1990-luvulla.

Tässä opinnäytetyössä tarkastellaan Turkuun suunnitellun matkakeskuksen kiinnostavuutta ja kannattavuutta kiinteistösijoittajan näkökulmasta. Opinnäytetyössä pohditaan Turun tulevalle matkakeskukselle erilaisia konseptivaihtoehtoja ja arvioidaan tulevien tilojen vuokratasoja. Muutamaa sijoittajaa haastattelemalla on selvitetty sijoittajia kiinnostava konseptivaihtoehto sekä heidän näkökulmansa tuottovaatimuksesta ja vuokratasoista. Arvioitujen vuokratasojen perusteella on tehty tuottoarvolaskelmia, joiden avulla on saatu määriteltyä tulevan matkakeskuksen arvo eri konseptivaihtoehdoilla. Tuottoarvomenetelmällä saatuja arvoja on verrattu arvioituihin rakennuskustannuksiin ja vertailun perusteella on pystytty arvioimaan Turun matkakeskuksen kannattavuutta kiinteistösijoittajan näkökulmasta.

Tehtyjen laskelmien perusteella saatiin selville matkakeskuksen tuottopotentiaali eri konseptivaihtoehdoilla. Selkeästi suurin tuottopotentiaali on liiketilapainotteisella konseptilla, millä se on luokkaa 55 – 95 %. Sijoittajien haastattelujen perusteella voidaan todeta, että liiketilaan painottunut matkakeskus olisi kiinnostava. Sijoittajien mielestä matkakeskus kuitenkin vaatii myös esimerkiksi asuntoja tai toimistoja ollakseen tarpeeksi monipuolinen kohde. Liiketila- ja asuntopainotteisella konseptilla matkakeskuksen tuottopotentiaali on luokkaa 35 – 60 %, mikä on hieman suurempi kuin sekakonseptilla. Konseptia voidaan pitää kiinnostavana ja kannattavana, sillä asunnot on mahdollista myydä yksitellen, mikä mahdollisesti lisää tuottopotentiaalia ja pienentää sijoituksen riskiä. Sekakonsepti kiinnosti sijoittajia monimuotoisuutensa vuoksi. Sekakonseptin tuottopotentiaali on kuitenkin alhaisin, luokkaa 30 – 60 %, sillä hotellilla on suurimmat rakennuskustannukset ja toisaalta hotellin, asuntojen ja toimistotilojen vuokratasot ovat huomattavasti liiketilaa pienemmät.

Yleisesti voidaan todeta, että sopivan sijoittajan löytymistä kannattaa selvittää jo hankkeen alkuvaiheessa, jotta matkakeskuksesta saataisiin sijoittajan kannalta mielenkiintoinen ja kannattava kohde. Myös haastattelujen perusteella voidaan todeta, että sijoitusprofiilista riippuen osa sijoittajista haluaa olla mukana jo hankkeen suunnitteluvaiheessa ja toimia hankkeen kehittäjänä. Kehittäjälle on liian suuri riski rakennuttaa näin suuri kohde, joka ei välttämättä kaikkien tilojen osalta kiinnostaisikaan sijoittajia. Voidaankin pitää epätodennäköisenä, että kohteella olisi lopullinen omistaja vasta kohteen ollessa valmis.

The Ministry of Transportation and Communications have started the Travel Center project in the 1990s to make travelling easier and safer. The idea is to unite local bus and train networks to ensure high-quality traveling environment for all passenger. The Travel Center of Turku is planned to be ready in next five or ten years and it’s going to be located in the area of the current Bus Station. The Travel Center of Turku is planned to consist of the Travel Center and a huge shopping center.

The intention of this diploma work is to analyse the attractivity and profitability of the Travel Center of Turku on property investor’s point of view. The diploma work is executed by interviewing a few property investors in Finland and by calculating and analyzing the value of the Travel Center of Turku.

The diploma work offers three different kinds of concept alternatives for the Travel Center. One of the concepts is a mix of different kinds of premises such as business premises, office premises and a hotel. The other concept is purely based on business premises. The third concept includes business premises and apartments. The attractiveness of these three concepts is defined by interviewing the property investors. Profitability of the Travel Center is analyzed by calculating the value of the Travel Center by every concept and by comparing the results to the building costs.

The interviewed property investors were not unanimous about the attractivity of the Travel Center in different kinds of concepts. Every concept was found interesting by different investor’s point of view depending on the profile of the company they were representing. Generally the opinion was that the Travel Center should include mostly business premises, but also some other premises such as apartments and office premises. The concept including mainly business premises was found to be the most profitable, because the rents of the business premises are the highest. The concept including business premises and apartments is also more profitable than the mixed concept. The apartments can be sold separately and it makes the investment more riskless. The mixed concept was found interesting by the investors because of its versatility. However the concept is the least profitable because of the low rents of hotel premises, apartments and office premises and also because of the high building costs of the hotel. The diploma work shows that finding the suitable property investor should be considered in the early phase of the planning. Some property investors are willing to be part of the project as early as possible and they are willing to be the developers of the project.