Asuntosijoittamisen ominaispiirteet

Abstract

Asuntosijoittaminen on ollut viime aikoina paljon esillä mediassa. Asuntosijoittamisen tämänhetkisen suosion taustalla ovat matala korot sekä vuokratason nousu. Suosiota lisäävät sijoituskohteen konkreettisuus sekä mielikuva asunnoista verrattain turvallisena sijoituskohteena.

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, mitkä ovat asuntosijoittamisen ominaispiirteet ja tutkia, mitkä seikat vaikuttavat asuntosijoittamisen tuottoon. Opinnäytetyössä käydään myös läpi asuntosijoittamiseen sisältyvät riskitekijät, sillä haluttiin ottaa kantaa mielikuvaan asunnosta erityisen turvallisena sijoituskohteena.

Asuntosijoittamisen perusperiaatteena on, että sijoittaja ostaa asunnon aikeena saada siitä tuottoa sekä vuokratulon että asunnon arvonnousun muodossa. Vuokratuottoa muodostuu, kun asunnon hankinnan ja ylläpidon aiheuttamat kustannukset ovat pienempiä kuin siitä saatu vuokratulo. Arvonnousu realisoituu myyntivoittona, jos asunnon arvon nousee omistusaikana. Tässä opinnäytetyössä keskitytään ennen kaikkea vuokratuottoon vaikuttavien tekijöiden tutkintaan.

Opinnäytetyön ensimmäisessä teoriaosiossa tarkastellaan sijoitustoimintaa yleisesti, kappaleessa käydään läpi yleisimmät sijoitusinstrumentit, tuoton ja riskin vaikutus, sijoituksen tuoton laskenta sekä pääomatulojen verotus. Tämän jälkeen siirrytään asuntosijoittamisen pariin ja tarkastellaan mitä seikkoja tulee ottaa huomioon sijoitusasuntoa valittaessa sekä mitkä ovat avaintekijät vuokratuoton turvaamisessa. Viimeisessä kappaleessa pohditaan vielä asuntosijoittamisen tulevaisuudennäkymiä. Työn empiirisessä osassa asuntomarkkinoilta etsittiin potentiaalisia sijoituskohteita kolmesta eri kaupungista: Helsingistä, Jyväskylästä ja Lahdesta. Kohteiden kannattavuutta tarkasteltiin laskemalla kohteiden potentiaalinen vuokratuotto. Vaikka otanta oli pieni, olivat tutkimuksen tulokset linjassa Pellervon taloustutkimuskeskuksen ennusteen ”Asuntosijoittamisen alueellisista tuotoista vuosina 2013 – 2017” kanssa.

Asuntosijoittamisen suosio merkitsee, että sijoituskohteiksi soveltuvia asuntoja on markkinoilla entistä vähemmän. Asuntosijoittajan on siis varauduttava tekemään entistä enemmän töitä kohtuullisen tuoton eteen. Asuntosijoittamisen riskeihin voi varautua ennen kaikkea huolellisella taustatyöllä ja maltillisella velkavivulla.

Investing in apartments has received media extensive coverage lately. The reasons behind its current success have largely to do with low interest rates and rising rent levels The popularity is further increased by the fact that apartments are tangible investments and therefore considered somehow safer than many other instruments.

The aim of this thesis was to determine what the characteristics of apartment investments are and to learn which factors most affect the profits. The thesis also seeks to identify the main risk factors included in apartment investments. The aim was to take a stand on the image of apartments being safe investment options.

The basic principle of apartment investments is that an investor acquires an apartment with the intention of getting rental income, as well as to benefit from the increase in the apartment’s value. Rental profit is formed when the purchase and maintenance costs are lower than the revenue obtained from the rental income. Capital gain is formed if the value of the apartment rises during the ownership period. This thesis primarily focuses on rental income and the key factors influencing it.

The first theory chapter presents general investment theory, including the most common investment instruments, profit and risk, profit calculations and capital income taxation. The second chapter concentrates on investing in apartments and examines which criteria should be taken into account when searching for apartments. The chapter also focuses on what are the key factors in securing the rental income. The last chapter contemplates the future of investing in apartments. In the empirical part potential investment opportunities were searched from three cities: Helsinki, Jyväskylä and Lahti. Potential rental yield was calculated for each alternative. Although the sample was small, the results were in line with a research conducted by Pellervo Economic Research.

The increasing popularity of investing in apartments means that there are less suitable investment opportunities available. Therefore an apartment investor must be prepared to put in more effort in order to secure reasonable profits. The risks in apartment in-vestments can be managed by conducting careful groundwork and using moderate debt leverage.