Fragmentoituneiden asuntomarkkinoiden vaikutus asuntojen hintaan

Abstract

Tämän tutkimuksen tavoitteena on selvittää, miten hypoteesi alueellisten asuntomarkkinoiden sisäisestä alueellistumisesta ilmenee käytännössä. Opinnäytetyössä tutkittavaksi alueeksi rajataan Turku.

Tutkimuksen teoriaosassa perehdytään rahoitusmarkkinoiden toimintaan, jotta voidaan ymmärtää ja hahmottaa paremmin asuntomarkkinoiden teoriaa ja asuntojen erityispiirteitä. Lisäksi selvitetään asunnon hinnan muodostumiseen vaikuttavia asioita ja käsitellään asunnon teoreettista hinnan muodostumista makro- ja mikrotasolla.

Tutkimuksen empiirisessä osassa analysoidaan tilastollisin menetelmin Turussa tapahtuneita kerrostalohuoneistojen asuntokauppoja viimeisen 12 kuukauden ajalta. Kerrostalohuoneistojen osalta mukana tutkimuksessa ovat yksiöt, kaksiot ja kolmiot. Tapahtuneita asuntokauppoja tutkitaan sijainnillisten perusteiden, asuntojen rakennusvuoden ja asuntojen aluekohtaisen myyntiajan perusteella.

Opinnäytetyön tulosten perusteella voidaan sanoa, että Turun alueen sisällä on havaittavissa merkkejä alueellistuneista asuntomarkkinoista. Sisäinen alueellistuminen näkyy käytännössä toisistaan poikkeavina keskineliöhintoina ja asuntojen vaihtelevina myyntiaikoina eri alueilla. Myös rakennuksen ikä vaikuttaa asunnon hintaan V-kirjaimen muotoisesti. Asuntojen hinta laskee 30-40 ikävuoteen asti, jonka jälkeen hinta kohoaa asunnon iän kasvaessa.

Keskustan alueen asunnoissa on havaittavissa hinnannousupaineita, sillä korkeasta keskineliöhinnasta huolimatta asuntojen myyntiajat ovat edelleen lyhyitä kertoen vahvasta kysynnästä keskustan alueella. Toisaalta esimerkiksi Uittamon alueella on havaittavissa asuntojen yliarvostusta, sillä alueen asuntojen myyntiajat ovat pitkiä. Alueellistumisen seurauksena asuntojen likviditeettiriski on erilainen eri alueilla ja asunnon myyminen saattaa johtaa myyntitappioon tietyillä alueilla alueellistumisen seurauksena.

The aim of this thesis is to find out how the hypothesis of inner fragmentation of regional housing market turns up in practice. In this thesis the examined area is defined to Turku.

The theoretical framework consists of financial market functions so that it is easier to understand and conceive the theories of housing markets and their special characteristics. The components that affect the formation of housing prices in macro and micro level are also dealt within theoretical framework.

In the case section the transactions of apartments in Turku during the past 12 months are analyzed using statistical methods. In this study the apartments include studios, one-bedroom apartments and two-bedroomed apartments. Occurred real estate transactions are examined by location, buildings’ year of construction and apartments’ regional selling time.

The study revealed that within Turku region there are indicators that signal that the housing market is fragmented. In practice the inner fragmentation can be seen as divergent average price per square meter and varying selling time of apartments in different regions of Turku. The age of the building affects to the price of the apartment in the shape of V-letter. The price of apartments falls up to 30-40 years of age and in older buildings the price rises as the building ages.

There are pressures to raise prices in downtown area apartments because strong demand to those apartments causes a high average price per square meter and a short selling time. On the other hand e.g. in Uittamo area there are signs of overvaluation in prices as the selling times of apartments are long. As a result of fragmentation the liquidity risk of apartments is divergent in different regions and selling an apartment may lead to a loss in certain regions.