Rakennuskatsastusmallin kehittäminen
Igoni, Tuomas (2023)
2023
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023120133613
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023120133613
Tiivistelmä
Tässä opinnäytetyössä tavoitteena oli kehittää Senaatti-konsernin molemmille liikelaitoksille rakennuskatsastusmalli versiosta 2.0 versioon 3.0 ja luoda Senaatti-konsernin käyttöön räätälöity rakennuksen teknisen kokonaiskuntoluokan laskentamalli. Kehittämisprosessi kesti alkutalvesta 2022 alkutalveen 2023 saakka.
Koko kehittämisprosessi tähtäsi ratkaisujen löytämiseen käytännön ongelmiin ja uuden tiedon ja teorioiden luomiseen. Opinnäytetyön lopputuloksena saatiin uusia käsitteitä sekä rakennuskatsastusmalli, jota on testattu opinnäytetyön tekemisen aikana useamman kerran. Tutkimusta sekä kehittämistä tehtiin yhdessä Senaatti-konsernin työntekijöiden ja yhteistyökumppaneiden kanssa toimintatutkimuksena, missä menetelminä käytettiin havainnointia, dokumenttianalyysia ja työpajatoimintaa. Tutkimusaineisto koostui pääosin työryhmien tuottamasta materiaalista, vanhoista ohjeista ja katsastuskorteista, työpajojen tallenteista, pilottien avulla saaduista tuloksista, laskentamalleista, kiinteistöstrategioista ja rakennusalaa ohjaavista laeista, määräyksistä sekä ohjeista.
Uutta rakennuskatsastusmallia kehittäessä suoritettiin viidessä kohteessa pilotointi ja laskentamallin toimivuutta testattiin lisäksi myös kahdessa muussa kohteessa. Työntuloksena aiemmin erillään olleet katsastusosuudet yhdistettiin yhdeksi rakennuskatsastuspohjaksi ja ilmanvaihtokatsastus laajeni koskemaan rakennuksen LVI-osiota kokonaisuutena. Rakennuskatsastuksen kattavuus lisääntyi, kun auditointipisteiden määrä kasvoi 61 kappaleesta 70 kappaleeseen. Auditointipisteissä otettiin huomioon ilmastonmuutokseen varautuminen ja luotiin museokohteille oma kuntoluokkaohjeistus.
Rakennuskatsastusohjeet päivitettiin vastaamaan paremmin uuden rakennuskatsastusmallin vaatimuksia. Lisäksi keskeinen osa tätä opinnäytetyötä oli myös uuden rakennuskatsastusmallin implementoinnin suunnittelu tekemällä rakennuskatsastukselle laaja koulutuspaketti, jonka avulla uusi malli pystytään jalkauttamaan käytäntöön.
Kehittämisprosessin aikana luotiin rakennuksille teknisen kokonaiskuntoluokan kertova laskentamalli, joka antaa kiinteistön omistajalle huomattavan hyvän ja vähintään kolmen vuoden välein päivittyvän tiedon rakennuksen teknisestä kunnosta. Rakennuksessa olevien rakenneosien osalta laskentamalli tuottaa painotetun ja jyvitetyn yksilöllisen teknisen kokonaiskuntoluokkatiedon. Tämän tiedon avulla yrityksen johto pystyy tekemään aiempaa paremmin tietoon perustuvia liiketoimintapäätöksiä. Näin ollen tieto teknisestä kokonaiskuntoluokasta auttaa kiinteistöstrategian tekemisessä, päivittämisessä ja toteuttamisessa.
Koko kehittämisprosessi tähtäsi ratkaisujen löytämiseen käytännön ongelmiin ja uuden tiedon ja teorioiden luomiseen. Opinnäytetyön lopputuloksena saatiin uusia käsitteitä sekä rakennuskatsastusmalli, jota on testattu opinnäytetyön tekemisen aikana useamman kerran. Tutkimusta sekä kehittämistä tehtiin yhdessä Senaatti-konsernin työntekijöiden ja yhteistyökumppaneiden kanssa toimintatutkimuksena, missä menetelminä käytettiin havainnointia, dokumenttianalyysia ja työpajatoimintaa. Tutkimusaineisto koostui pääosin työryhmien tuottamasta materiaalista, vanhoista ohjeista ja katsastuskorteista, työpajojen tallenteista, pilottien avulla saaduista tuloksista, laskentamalleista, kiinteistöstrategioista ja rakennusalaa ohjaavista laeista, määräyksistä sekä ohjeista.
Uutta rakennuskatsastusmallia kehittäessä suoritettiin viidessä kohteessa pilotointi ja laskentamallin toimivuutta testattiin lisäksi myös kahdessa muussa kohteessa. Työntuloksena aiemmin erillään olleet katsastusosuudet yhdistettiin yhdeksi rakennuskatsastuspohjaksi ja ilmanvaihtokatsastus laajeni koskemaan rakennuksen LVI-osiota kokonaisuutena. Rakennuskatsastuksen kattavuus lisääntyi, kun auditointipisteiden määrä kasvoi 61 kappaleesta 70 kappaleeseen. Auditointipisteissä otettiin huomioon ilmastonmuutokseen varautuminen ja luotiin museokohteille oma kuntoluokkaohjeistus.
Rakennuskatsastusohjeet päivitettiin vastaamaan paremmin uuden rakennuskatsastusmallin vaatimuksia. Lisäksi keskeinen osa tätä opinnäytetyötä oli myös uuden rakennuskatsastusmallin implementoinnin suunnittelu tekemällä rakennuskatsastukselle laaja koulutuspaketti, jonka avulla uusi malli pystytään jalkauttamaan käytäntöön.
Kehittämisprosessin aikana luotiin rakennuksille teknisen kokonaiskuntoluokan kertova laskentamalli, joka antaa kiinteistön omistajalle huomattavan hyvän ja vähintään kolmen vuoden välein päivittyvän tiedon rakennuksen teknisestä kunnosta. Rakennuksessa olevien rakenneosien osalta laskentamalli tuottaa painotetun ja jyvitetyn yksilöllisen teknisen kokonaiskuntoluokkatiedon. Tämän tiedon avulla yrityksen johto pystyy tekemään aiempaa paremmin tietoon perustuvia liiketoimintapäätöksiä. Näin ollen tieto teknisestä kokonaiskuntoluokasta auttaa kiinteistöstrategian tekemisessä, päivittämisessä ja toteuttamisessa.