Metsätilojen arvonmääritys tuulivoima-alueilla
Mattila, Rami (2023)
Mattila, Rami
2023
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023122138858
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023122138858
Tiivistelmä
Metsäomaisuuden arvonmääritys on perinteisesti ollut vakaan omaisuuserän arvottamista. Tämän vuoksi metsänomistajille on riittänyt maltillinen tuotto, mikä on heijastunut arvonmääritysmallien noin 3 %:n diskonttokorkokannoissa. Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli ratkaista metsänomistajan omaisuuden arvonmääritys tähän saakka ilman arvonmäärityskäytäntöjä olleilla tuulivoima-alueilla.
Myös tuulivoimaan kytkeytyvien vuokrasopimusten arvonmääritys voidaan suorittaa matalahkolla, esimerkiksi n. 5 %:n diskonttokorolla. Tämän edellytyksenä on, että pääomavaltainen, kustannuskilpailukykyinen tuulivoimala on tuotannossa ja sopimukset takaavat metsänomistajalle helposti ennakoitavan ja diskontattavan vuokratulovirran. Hankkeeseen liittyvillä epävarmuuksilla on suuri merkitys odotettujen kassavirtojen arvolle. Liikevaihtoon perustuvissa vuokrasopimusmalleissa sähkön markkinahinnan ennakointi on merkittävä haaste, jota helpottaa rahoitustieteestä tuttu skenaariotarkastelu erilaisilla hintaoletuksilla. Myös suurten sähkönkäyttäjien tekemien pitkien PPA-sopimusten olemassaolo saattaa helpottaa tulevaisuuden vuokratulovirran ennakointia. Kun puhutaan hankekehityksen alussa olevista eli epävarmoista kaavoitus- ja luvitusvaiheen hankkeista, tulee nykyarvon laskennasta erityisen haastavaa ja spekulatiivista. Tällöin täytyy arvioida toteutumistodennäköisyyksiä käytettävissä olevin tiedoin ja huomioida ne rahoitustieteen mukaisella todennäköisyysmenetelmällä.
Tämän opinnäytetyön taustatyön ja laaja-alaisesti hyödynnetyn asiantuntijanäkemyksen avulla tehtyjen johtopäätösten perusteella tuulivoima voi kasvattaa metsänomistajan metsäomaisuuden arvoa merkittävästi. Hankekehityksen alkuvaiheessa tuulivoimahankkeen vielä spekulatiivinen erityisarvo voi tuoda asiallisesta vuokrasopimuksesta huolimatta esimerkiksi muutamien tuhansien eurojen lisäarvon. Sen sijaan varsinaisen voimalainvestoinnin jälkeen vanhemmillakin sopimuksilla puhutaan tavanomaisen metsätilan kohdalla helposti jo kymmenien tuhansien eurojen arvonnoususta. Uusimpien sopimusten vuokratasoilla tuulivoimavuokratulojen nykyarvo tulee aikanaan hankkeen varmistuessa nousemaan jopa kuusinumeroisiksi metsätilan erityisarvoiksi edellyttäen kuitenkin, että vihreän siirtymän energiaintensiiviset investoinnit etenevät ja sähköllä on visioitua kysyntää.
Metsänomistaja voi iloita voimalaitosten kohonneista kapasiteettikertoimista ja yli 30 vuoteen venyneistä elinkaariennusteista, joista hyötyvät sekä vuokralainen että vuokranantaja. Metsänomistajan on myös syytä toivoa myötätuulta hankkeen etenemiseksi esimerkiksi paikallisessa kaavoitus- ja lupaprosesseissa. Hankkeiden viivästyminen on kiusallista hankekehittäjälle, mutta sillä on myös merkittäviä vaikutuksia metsänomistajan sopimusten nykyarvoon. Huonoin kohtalo on investointikelvottomiksi osoittautuneiden hankkeiden sopimuksilla, joilla ei ole pienimmillään enempää kuin kierrätyspaperin markkina-arvo.
Myös tuulivoimaan kytkeytyvien vuokrasopimusten arvonmääritys voidaan suorittaa matalahkolla, esimerkiksi n. 5 %:n diskonttokorolla. Tämän edellytyksenä on, että pääomavaltainen, kustannuskilpailukykyinen tuulivoimala on tuotannossa ja sopimukset takaavat metsänomistajalle helposti ennakoitavan ja diskontattavan vuokratulovirran. Hankkeeseen liittyvillä epävarmuuksilla on suuri merkitys odotettujen kassavirtojen arvolle. Liikevaihtoon perustuvissa vuokrasopimusmalleissa sähkön markkinahinnan ennakointi on merkittävä haaste, jota helpottaa rahoitustieteestä tuttu skenaariotarkastelu erilaisilla hintaoletuksilla. Myös suurten sähkönkäyttäjien tekemien pitkien PPA-sopimusten olemassaolo saattaa helpottaa tulevaisuuden vuokratulovirran ennakointia. Kun puhutaan hankekehityksen alussa olevista eli epävarmoista kaavoitus- ja luvitusvaiheen hankkeista, tulee nykyarvon laskennasta erityisen haastavaa ja spekulatiivista. Tällöin täytyy arvioida toteutumistodennäköisyyksiä käytettävissä olevin tiedoin ja huomioida ne rahoitustieteen mukaisella todennäköisyysmenetelmällä.
Tämän opinnäytetyön taustatyön ja laaja-alaisesti hyödynnetyn asiantuntijanäkemyksen avulla tehtyjen johtopäätösten perusteella tuulivoima voi kasvattaa metsänomistajan metsäomaisuuden arvoa merkittävästi. Hankekehityksen alkuvaiheessa tuulivoimahankkeen vielä spekulatiivinen erityisarvo voi tuoda asiallisesta vuokrasopimuksesta huolimatta esimerkiksi muutamien tuhansien eurojen lisäarvon. Sen sijaan varsinaisen voimalainvestoinnin jälkeen vanhemmillakin sopimuksilla puhutaan tavanomaisen metsätilan kohdalla helposti jo kymmenien tuhansien eurojen arvonnoususta. Uusimpien sopimusten vuokratasoilla tuulivoimavuokratulojen nykyarvo tulee aikanaan hankkeen varmistuessa nousemaan jopa kuusinumeroisiksi metsätilan erityisarvoiksi edellyttäen kuitenkin, että vihreän siirtymän energiaintensiiviset investoinnit etenevät ja sähköllä on visioitua kysyntää.
Metsänomistaja voi iloita voimalaitosten kohonneista kapasiteettikertoimista ja yli 30 vuoteen venyneistä elinkaariennusteista, joista hyötyvät sekä vuokralainen että vuokranantaja. Metsänomistajan on myös syytä toivoa myötätuulta hankkeen etenemiseksi esimerkiksi paikallisessa kaavoitus- ja lupaprosesseissa. Hankkeiden viivästyminen on kiusallista hankekehittäjälle, mutta sillä on myös merkittäviä vaikutuksia metsänomistajan sopimusten nykyarvoon. Huonoin kohtalo on investointikelvottomiksi osoittautuneiden hankkeiden sopimuksilla, joilla ei ole pienimmillään enempää kuin kierrätyspaperin markkina-arvo.