Metsätilojen pika-arviomenetelmien perusteet ja luotettavuus
Ikävalko, Petri (2024)
2024
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202404055756
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202404055756
Tiivistelmä
Opinnäytetyössä testattiin pika-arviomenetelmin toimivia metsätilojen arvonmääritystä tarjoavien verkkopalvelujen luotettavuutta, selvitettiin niiden toimintaperiaatteet sekä syyt mahdollisille eroille. Opinnäytteen teoriaosassa käydään läpi metsänarviomenetelmien teoriaa ja metsätilamarkkinoita. Koska tutkimuksessa tarkastellut metsätilat rajattiin Pirkanmaan alueelle, oli tarpeen käydä läpi myös maakunnan erityspiirteitä metsävarojen, tilarakenteen ja aiempien vuosien tilakauppojen osalta.
Eri arviomenetelmien luotettavuutta testattiin vuoden 2023 syksyn aikana Pirkanmaalla myynnissä olleiden metsätilojen osalta. Vertailuun otettiin mukaan 15 edustavaa Metsätilat.fi-markkinapaikalla kaupan ollutta tilaa. Kaikki tilat olivat mukana työn toimeksiantajan Hannu Liljeroosin tilaseurannassa. Pika-arviomenetelmien tarjoamia hintoja verrattiin myyntiesitteen pyyntihintaan sekä toteutuneeseen kauppahintaan. Luotettavuutta testattiin vertaamalla keskimääräisiä hehtaarihintoja pyynti- ja kauppahintaan sekä tarkastelemalla arvioiden keskihajontaa ja keskivirhettä. Pika-arviopalvelujen toimintaperiaatteet selvitettiin palvelujen verkkosivujen tietojen sekä teemahaastattelujen avulla. Näiden perusteella on koottu toimintaperiaatteista yhteenvetotaulukko ja etsitty selittävät tekijät pika-arviomenetelmien luotettavuudelle.
Opinnäytetyön perusteella pika-arvioita antava palvelu on mahdollista tehdä metsävaratiedolla ja sitä täydentävällä tiedolla niin summa-arvo-, tuottoarvo-, kuin kauppa-arvomenetelmällä. Ainakin tämänhetkisessä markkinatilanteessa kauppa-arvomenetelmällä toteutettu pika-arviomenetelmä oli luotettavin, kun mittarina käytettiin toteutuvan kauppahinnan ennustettavuutta. Samaa arvonmääritysmenetelmää käyttävien palvelujen erot johtuivat ennen kaikkea puun hintatilaston aikaikkunasta.
Pika-arviomenetelmien palvelujen tarjoajat korostavat, että palveluja ei tule käyttää metsätilan arvonmääritykseen tilakaupan tai perinnönjaon yhteydessä eikä lainan vakuusarvoa määritellessä. Kuitenkin verottaja hyväksyy pika-arviomenetelmien arviot, joten työn tuloksilla on merkitystä erityisesti oikeudenmukaisen perinnönjaon ja sukupolvenvaihdoksen yhteydessä.
Eri arviomenetelmien luotettavuutta testattiin vuoden 2023 syksyn aikana Pirkanmaalla myynnissä olleiden metsätilojen osalta. Vertailuun otettiin mukaan 15 edustavaa Metsätilat.fi-markkinapaikalla kaupan ollutta tilaa. Kaikki tilat olivat mukana työn toimeksiantajan Hannu Liljeroosin tilaseurannassa. Pika-arviomenetelmien tarjoamia hintoja verrattiin myyntiesitteen pyyntihintaan sekä toteutuneeseen kauppahintaan. Luotettavuutta testattiin vertaamalla keskimääräisiä hehtaarihintoja pyynti- ja kauppahintaan sekä tarkastelemalla arvioiden keskihajontaa ja keskivirhettä. Pika-arviopalvelujen toimintaperiaatteet selvitettiin palvelujen verkkosivujen tietojen sekä teemahaastattelujen avulla. Näiden perusteella on koottu toimintaperiaatteista yhteenvetotaulukko ja etsitty selittävät tekijät pika-arviomenetelmien luotettavuudelle.
Opinnäytetyön perusteella pika-arvioita antava palvelu on mahdollista tehdä metsävaratiedolla ja sitä täydentävällä tiedolla niin summa-arvo-, tuottoarvo-, kuin kauppa-arvomenetelmällä. Ainakin tämänhetkisessä markkinatilanteessa kauppa-arvomenetelmällä toteutettu pika-arviomenetelmä oli luotettavin, kun mittarina käytettiin toteutuvan kauppahinnan ennustettavuutta. Samaa arvonmääritysmenetelmää käyttävien palvelujen erot johtuivat ennen kaikkea puun hintatilaston aikaikkunasta.
Pika-arviomenetelmien palvelujen tarjoajat korostavat, että palveluja ei tule käyttää metsätilan arvonmääritykseen tilakaupan tai perinnönjaon yhteydessä eikä lainan vakuusarvoa määritellessä. Kuitenkin verottaja hyväksyy pika-arviomenetelmien arviot, joten työn tuloksilla on merkitystä erityisesti oikeudenmukaisen perinnönjaon ja sukupolvenvaihdoksen yhteydessä.