Rakentamiskustannusten ohjaus asuntojen koon ja määrän muuttuessa

Abstract

Opinnäytetyön tausta pohjautui kohdeyrityksenä toimineen Lujatalo Oy:n tarpeeseen lisätä kustannustietoutta asuinkerrostalohankkeiden asuntojen määrän ja koon muutokseen. Tutkimuksen pohjalta Lujatalo pyrki löytämään keinoja saada tuotantoon uusia asuinkohteita tuottamalla tilaajaorganisaatioille kohteita vaihtoehtoisella asuntojakaumalla. Tarjoamalla joustavaa asuntomäärää pyrittiin löytämään yhteinen intressi, joka vastaa vallitsevaan markkinatilanteeseen.

Tutkimuksella tuotiin kustannustietoutta kahden samankokoisen asuinkerrostalon kustannuksia vertailemalla. Viitekohteet olivat kerrosaloiltaan samankokoiset, mutta toisessa oli 10 asuntoa kerroksessa ja toisessa 8 asuntoa kerroksessa. Tutkimuksessa esitettiin kustannuserot viitekohteiden välillä ja kerrottiin, mihin kustannuserot perustuivat.

Tutkimuksen teoreettinen osuus pohjautui asuinkerrostalojen kustannuksiin vaikuttaviin tekijöihin, rakentamiskustannuksiin vaikuttamiseen, hankekehitystyöhön ja aikataulun merkitykseen hankkeissa. Tapaustutkimuksessa laskettiin viitekohteiden yhden asuinkerroksen vaipan sisäpuoliset rakentamiskustannukset ja esitettiin yksityiskohtaiset kustannuserot sekä selvitettiin erojen syyt. Kustannuserojen pohjalta pohdittiin asuinrakennuskohteiden muuntojoustavuutta, tilatehokkuutta ja aikataulun merkitystä kokonaistaloudellisuuteen.

Työssä luotiin katsaus kohteiden tuottoennusteeseen laskennallisilla viitearvoilla. Asuntojen määrän laskiessa ja koon kasvaessa samojen kerrosalojen sisällä aiheutui 2,6 % kustannusero viitekohteiden välillä. Rakennusajan muutosta viitekohteiden välillä ei pystytty tämän opinnäytetyön pohjalta todistamaan. Voidaan kuitenkin todeta asuntojen lukumäärään sidottujen märkätilojen ja niihin liittyvien taloteknisten asennusten olevan tahdistavimpia työvaiheita sisävaiheen rakentamisessa ja siten niiden vähentymisestä syntyvän selkeää aikataulusäästöä.

Viitekohteista As Oy Pirkkalan Kasööri on rakennettu 14 kuukaudessa sisältäen 51 asuntoa ja toisessa kohteessa As Oy Pirkkalan Herastuomarissa on laskennallisesti 41 asuntoa. Herastuomari on rakennettavissa 13 kuukaudessa, mikä keventäisi kohteen kustannusrakennetta. Yhden kuukauden ajallinen säästö toisi pelkästään rakentamisen käyttö- ja yleiskustannuksissa 1,1 % säästön Kasöörin rakennuskustannusten tavoitearvioon nähden.

Työn liitteissä on esitetty yksityiskohtainen vertailulaskelma viitekohteiden rakentamiskustannuksista. Liitteet luokitellaan kohdeyrityksen puolesta luottamuksellisiksi, joten ne ovat poistettu julkisesta raportista.

The background of the thesis was based of the target company, Lujatalo Oy, to increase cost awareness regarding changes in the number and size of residential apartment buildings in Lujatalo’s projects. Based on the thesis, Lujatalo aims to find ways to start new residential apartment buildings by offering alternative apartment distributions to client organizations. By offering flexible number of residentials is to find a common interest between the client organization and the construction company that best answer aligns with the current market situation.

The thesis strives to provide cost awareness by comparing the costs of two similarly sized residential apartment buildings. The reference buildings have the same floor area but differ in number of apartments per floor, with one having 10 apartments per floor and the other 8 apartments per floor. The study highlighted the cost differences between the reference buildings and explained the basis of these differences.

The theoretical part of the thesis is focused on factors influencing the costs of residential apartment buildings, influencing construction costs, project development work, and the importance of scheduling in projects.

In the case study, the internal construction costs of one floor of the reference buildings were calculated. In the results, detailed cost differences were presented, and the reasons for the differences were explained. Based on the cost differences, the flexibility of residential building projects and the importance of scheduling to overall economics were discussed. The study also shows of the projected returns on investments in the properties using calculated reference values. As the number of apartments decreases and their size increases within the same floor areas, a 2.6% cost saving between the reference buildings is achieved.