Vad händer med markarrendeavtal för solpark vid överlåtelse av fastighet? : en studie av överlåtelse av markarrendeavtal vid konkurs, arv eller generationsväxling

Abstract

En framstående trend i världen är etableringen av storskaliga solparker. Solenergi blir allt vanligare i Finland.

Genom att arrendera ut sin mark kan markägaren erhålla en attraktiv avkastning under flera år. Avtalstiden för ett markarrendeavtal för solpark är långvarigt. Man kan på goda grunder anta att fastigheten eller marken överlåts genom generationsväxling, arv eller att fastigheten blir såld. Studien undersöker hur pass bindande ett markarrendeavtal är för en eventuell ny ägare. Andra eventuella problem som kan uppstå är att arrendegivaren eller arrendatorn går i konkurs.

Syftet med studien var att undersöka vad som händer med ett markarrendeavtal för solpark om fastigheten överlåts. Arbetet fokuserar på markarrendeavtalets klausul om ”Överlåtelse av fastighet”.

I denna kvalitativa forskning är datainsamlingen lagtexter och prejudikat. I studien används en rättsdogmatisk metod för att undersöka lagstiftning samt avtalsrättsliga principer och tolkningsregler. Den empiriska delen består av en rättsdogmatisk analys av de lagar som är väsentliga för markarrendeavtal dvs. jordlegolag och jordabalk.

De centrala resultaten visar att markarrendeavtal kan överlåtas till tredje part, såframt överlåtelsen inte är förbjuden i legokontraktet. Ett avträdande av legotagarens egendom till konkurs hindrar inte att markarrendeavtal sägs upp eller hävs. Om fastigheten säljs på exekutiv auktion är legorätten bindande för köparen endast i det fall att försäljningen av den har förenats med dessa villkor.

Näkyvä trendi maailmassa on laajojen aurinkopuistojen perustaminen. Aurinkoenergia on yleistymässä Suomessa.

Vuokraamalla maata maanomistaja voi saada houkuttelevan tuoton useiksi vuosiksi. Aurinkopuiston maanvuokrasopimuksen sopimuskausi on pitkäaikainen. Voidaan kohtuudella olettaa, että kiinteistö tai maa siirtyy sukupolvenvaihdoksen, perinnön tai kiinteistön myynnin kautta. Tutkimuksessa selvitetään, kuinka sitova maanvuokrasopimus on potentiaaliselle uudelle omistajalle. Muita mahdollisia ongelmia voivat olla vuokranantajan tai vuokralaisen konkurssi.

Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, mitä tapahtuu aurinkopuiston maanvuokrasopimukselle, jos kiinteistö luovutetaan. Tutkimus keskittyy maanvuokrasopimuksen lausekkeeseen ”Kiinteistön luovutus”.

Tässä kvalitatiivisessa tutkimuksessa tiedonhankinta on keskittynyt lakiteksteihin ja ennakkotapauksiin. Tutkimuksessa tarkastellaan lainopillisen eli oikeusdogmaattisen menetelmän avulla lainsäädäntöä sekä sopimusoikeuden periaatteita ja tulkintasääntöjä. Empiirinen osa koostuu lainopillisesta eli oikeusdogmaattisesta analyysistä maanvuokrasopimuksille olennaisista laeista eli maanvuokralaki ja maakaari.

Keskeiset tulokset osoittavat, että maanvuokrasopimukset voidaan siirtää kolmansille osapuolille, kunhan luovutusta ei ole vuokrasopimuksessa kielletty. Vuokralaisen omaisuuden siirtäminen konkurssiin ei estä maanvuokrasopimuksen irtisanomista tai peruuttamista. Jos alue myydään pakkohuutokaupalla, vuokraoikeus sitoo ostajaa vain, kun myynti on tapahtunut sellaisin ehdoin.

A prominent trend in the world is the establishment of large-scale solar parks. Solar energy is becoming more and more common In Finland.

By leasing out land, the landowner can obtain an attractive return for several years. The contract period for a land lease agreement is long-term. One can reasonably assume that the property or land is transferred through generational change, inheritance or that the property is sold. The study examines how binding a land lease agreement is for a potential new owner. Other possible problems that may arise are the lessor or lessee going bankrupt.

The purpose of the study is to investigate what happens to a land lease agreement for a solar park if the property is transferred. The work focuses on the land lease agreements clause on “Transfer of property”.

In this qualitative research, the data collection is legal texts and precedents. In the study, a legal dogmatic method is used to examine legislation as well as contract law principles and rules of interpretation. The empirical part consists of a legal dogmatic analysis of the laws that are essential for land lease agreements, i.e. Tenancy Act and Code of Real Estate (Land Code).

The central results show that land lease agreements can be transferred to third parties if the transfer is not prohibited in the lease contract. An assignment of the lessee´s property to bankruptcy does not prevent the ground lease from being terminated or cancelled. If the property is sold at executive auction, the right of lease is binding on the buyer only if the sale of it has been combined with these terms.