Kiinteistöön kohdistuvien korjausten vaikutus asuntosijoituksen kannattavuuteen

Abstract

Opinnäytetyö käsittelee asuntosijoituksen kannattavuutta ja kiinteistön korjausten vaikutusta siihen. Aihetta tarkastellaan asuntosijoittajan näkökulmasta. Opinnäytetyö sai alkunsa tekijän omasta tarpeesta arvioida potentiaalisten asuntosijoituskohteiden kannattavuutta sekä niiden tulevaisuuden korjaustarpeita. Hieman yli puolet Suomessa sijaitsevista kerrostaloista on rakennettu 1960–1990-luvuilla eli niihin tulee kohdistumaan lähivuosikymmeninä merkittäviä korjaustoimenpiteitä. Tämä lisää tarvetta ymmärtää korjausten merkitystä kiinteistön elinkaaren ja kustannusten näkökulmasta.

Opinnäytetyön lopputuloksena syntyi Excel-pohjainen laskuri, joka laskee syötettyjen lähtötietojen perusteella asuntosijoituksen keskeisimmät tunnusluvut ja arvioi seuraavan 10 vuoden kassavirtaa kiinteistön tulevat korjaukset huomioiden. Lisäksi se antaa käyttäjälle arvion kiinteistön rakennusosien jäljellä olevasta teknisestä käyttöiästä ja niiden korjaamisen kustannuksista. Näiden tietojen valossa asuntosijoittaja pystyy tarkastelemaan asuntosijoituksen kannattavuutta kokonaisvaltaisesti teknis-taloudellisesta näkökulmasta.

Laskuri täyttää sille opinnäytetyöprosessin alussa asetetut tavoitteet niin helppokäyttöisyyden kuin informatiivisuudenkin osalta. Laskurin suurin haaste liittyy korjausten kustannusten arviointiin. Jatkotutkimusehdotuksena tuotiinkin esiin korjausten huoneistoalaneliökohtaisten kustannusten tarkempi selvittäminen. Tästä hyötyisivät niin asuntosijoittajat kuin oman kodin ostajatkin.

This thesis assessed the profitability of a potential real estate investment and the effects of possible future renovations on the profitability from the viewpoint of a real estate investor. Understanding renovations from both the technical and financial perspectives is essential for a proper assessment of the profitability of the investment.

The aim of this thesis was to create an easy-to-use, informative calculator that would enable an investor to review the key figures of a real estate investment. Another important objective was to help the investor to assess the future renovation needs and their impact on the cash flow of the investment.

The calculator was implemented based on the real estate investment and renovation related literature. Existing calculators were used to support the development and validation of the calculator. Other real estate investors were inquired for feedback, and the calculator was further developed based on their comments.

The final result was an Excel-based calculator which computes the most important key figures of the real estate investment based on the input data. The calculator estimates the cash flow for the next ten years, considering the possible future renovations of the property. It also provides the user with estimates of the remaining technical life of the building components and the costs of renovating them. The main uncertainty in the estimates of the calculator emerges from the renovation cost data, which is also an important topic for future research.