Omistusasunnon muuttaminen sijoituskäyttöön: opas asunnon käyttötarkoituksen muutokseen

Abstract

Tämän toiminnallisen opinnäytetyön tavoitteena on toimia tietolähteenä oman asunnon sijoituskäyttöön muuttamista harkitsevalle asunnon omistajalle. Tavoitteena oli luoda kattava oppaan muodossa oleva selvitys, jossa käsitellään omistusasunnon vuokrauskäyttöön muuttamiseen liittyviä olennaisia näkökulmia, ongelmia ja kysymyksiä. Oppaan avulla oman asunnon vuokraamista harkitseva saa hyödyllisiä näkökulmia vuokraamispäätöksen arviointiin ja prosessin aloittamiseen. Työn näkökulmia ovat asuntosijoittamisen perusfilosofiayhdistettynä oman kodin vuokraamiseen, sekä aiheeseen liittyvät rahoitus- ja verotusnäkökulmat.

Opinnäytetyön keskeiset aiherajaukset liittyvät tarkasteltavaan sijoitusstrategiaan, ja työssä käsitellään vain asunnon kokonaisvaltaista muutosta pitkäaikaiseen vuokrauskäyttöön. Lyhytaikainen tai osittainen asunnon vuokraaminen on siis jätetty tarkastelun ulkopuolelle. Asuntosijoittamista käsitellään vain yksityissijoittajan näkökulmasta, eli osakeyhtiöiden kautta tapahtuva toiminta jätetään huomioimatta. Tarkastelun kohteena on lisäksi pääasiassa osakehuoneistojen vuokraaminen ja myyminen, eli kiinteistöjen erityispiirteet on rajattu työn ulkopuolelle.

Työn tietoperusta on laaja ja se sisältää kolme osa-aluetta; asuntosijoittamisen ja vuokratuottostrategian perusfilosofia, asunnon rahoitus, sekä asunnon vuokraamisen ja myymiseen liittyvä verotus. Tietoperustan ensimmäisessä luvussa käsitellään asuntosijoittamisen perusfilosofiaa ja työhön valittua vuokratuottoon perustuvaa strategiaa syvällisemmin. Luku kattaa muun muassa asuntosijoittamisen riskit, tuoton arvioinnin, kassavirran ja arvon merkityksen. Toisessa luvussa käsitellään asunnon rahoitusta yhdistäen aihetta asunnon käyttötarkoituksen muutokseen liittyen. Luvussa tarkastellaan muun muassa lainsäädännön ja säädösten näkökulmasta esimerkiksi ASP-korkotukilainoitetun asunnon vuokrauskäyttöön muuttamista, ja oman kodin vuokraajan mahdollisesti kohtaamia ongelmia, asunnon rahoituksen periaatteisiin peilaten. Tietoperustan kolmannessa luvussa käsitellään asunnon vuokraamisen ja myymisen verotusta yleisesti, ja liittyen käyttötarkoituksen muutokseen.

Lopputuotoksena syntynyt opas on raportin liitteenä ja siinä käsitellään syvällisemmin oman kodin vuokraamisen erityispiirteitä kerätyn aineiston pohjalta. Oppaan rakenne ja siinä käsiteltävät näkökulmat on laadittu tekijän omien kokemusten ja tunnistettujen tietotarpeiden pohjalta. Työn näkökulmia on laajennettu ja tarkennettu muun muassa asiantuntijahaastatteluilla- ja lausunnoilla. Oppaan tarkoituksena ei ole tarjota kohderyhmälle sijoitus- tai veroneuvontaa, vaan auttaa lukijaa tunnistamaan asunnon käyttötarkoituksen muutoksen liittyviä keskeisiä asioita.