Real Estate Investment Trusts (REITs) Capital Structure

Abstract

Real Estate Investment Trusts (REITs) provide a valuable investment vehicle for diversified property investment without getting into the ownership of property. This thesis analyzes the REITs capital structure, determinants of capital structure decisions, and implications of these for the firm’s performance. The thesis focuses mainly on the US REITs and to some extent, Europe, specifically the UK and France, to identify any disparity in leverage, financing through the firm’s equity, and sustainability considerations. It aims to provide insight to investors, regulators, and others to the implcations of the REITs choice of capital.

The theoretical framework of this study is based on capital structure theories, including the trade-off theory, pecking order theory, and agency theory, which explain the rationale behind REITs financing strategies. A qualitative research approach was adopted, with data gathered through desktop research and the analysis of financial reports, academic literature, and industry publications. The study examined key financial metrics such as leverage ratios, return on equity, and debt servicing capabilities to assess how REITs optimize their capital structures under different economic conditions. The research also analyzed how financing decisions are impacted by sustainability and Environmental, Social, and Governance (ESG) factors.

The evidence confirms that REITs combine debt and equity finance to achieve financial strength and shareholder confidence. In the US REITs, relatively higher leverage is used than in the EU ones where there are well-developed capital markets and regulatory environments. Sustainability is, in additon to that, affecting financing decisions with companies incorporating ESG factors into capital deployment decisions. From the study, it is concluded that REITs capital structure decision has far reaching implications to impact finance performance, risk management, and long-term growth opportunities. Future research could further explore the long-term effects of ESG integration and macroeconomic fluctuations on REIT financing.

Kiinteistösijoitusrahastot (REITit) tarjoavat tärkeän väylän hajautettuihin kiinteistösijoituksiin ilman suoraa kiinteistön omistusta. Tämä tutkielma tarkastelee REITien pääomarakennetta, analysoiden tekijöitä, jotka vaikuttavat niiden rahoituspäätöksiin sekä näiden päätösten vaikutuksia taloudelliseen suorituskykyyn. Tutkimus keskittyy pääasiassa Yhdysvaltojen REITeihin ja osittain Euroopan alueeseen, erityisesti Iso-Britanniaan ja Ranskaan, tunnistaakseen alueellisia eroja velkavivun käytössä, oman pääoman rahoituksessa sekä kestävyyteen liittyvissä näkökohdissa. Tutkimuksen tavoitteena on tarjota näkemyksiä sijoittajille, sääntelijöille ja muille sidosryhmille REITien pääomarakennetta koskevien päätösten vaikutuksista.

Tutkimuksen teoreettinen viitekehys perustuu pääomarakenneteorioihin, kuten kompromissiteoriaan (trade-off theory), nokkimisjärjestysteoriaan (pecking order theory) ja agenttiteoriaan (agency theory), jotka selittävät REITien rahoitusstrategioiden taustalla olevia perusteita. Tutkimuksessa käytettiin laadullista tutkimusmenetelmää, aineisto kerättiin kirjallisuuskatsauksen avulla, analysoiden talousraportteja, akateemista kirjallisuutta ja alan julkaisuja. Tutkimus tarkasteli keskeisiä taloudellisia mittareita, kuten velkaantuneisuusastetta, oman pääoman tuottoa ja velanhoitokykyä, arvioidakseen, kuinka REITit optimoivat pääomarakennettaan eri taloudellisissa olosuhteissa. Lisäksi tutkittiin kestävyyden ja ESG-tekijöiden (Environmental, Social, Governance) roolia rahoituspäätöksissä.

Tulokset osoittavat, että REITit tasapainottavat velka- ja oman pääoman rahoitusta taloudellisen vakauden ja sijoittajaluottamuksen säilyttämiseksi. Yhdysvaltalaiset REITit käyttävät tyypillisesti korkeampaa velkavipua kuin eurooppalaiset vastineensa, hyötyen suuremmista pääomamarkkinoista ja kehittyneemmästä sääntely-ympäristöstä. Kestävyyteen liittyvät näkökohdat vaikuttavat yhä enemmän rahoituspäätöksiin, ja yritykset sisällyttävät ESG-tekijät pääomien kohdentamiseen liittyviin strategioihin. Tutkimuksen lopputulos viittaa siihen, että pääomarakenteen valinnoilla on merkittävä vaikutus REITien taloudelliseen suorituskykyyn, riskienhallintaan ja pitkän aikavälin kasvunäkymiin. Tulevaisuudessa tutkimus voisi syventyä tarkemmin ESG-integraation ja makrotaloudellisten vaihteluiden pitkäaikaisiin vaikutuksiin REITien rahoituksessa.