Kiinteistöjen takuu- ja 10-vuotisvastuukäytännöt

Abstract

Opinnäytetyössä tarkasteltiin rakennushankkeiden takuukäytänteitä sekä takuuaikana esiintyviä rakennusvirheitä. Työn tavoitteena oli selvittää yleisimmät virhelajit ja tarkastustoiminnan rooli laadunhallinnassa. Tutkimusongelmana oli, millaisia virheitä esiintyy takuuajalla ja miten virheiden korjausprosessit toimivat. Työ jakautui teoreettiseen ja tutkimukselliseen osaan. Teoreettinen viitekehys käsitteli rakennusalan laadunhallintaa, sääntelyä ja virhevastuuta, mukaan lukien hyvä rakennustapa, rakentamismääräykset ja keskeiset ohjeistukset. Lisäksi avattiin rakennusvirheiden luokittelua, reklamaatioprosessia sekä virheiden seuraamuksia. Tarkastustoiminta, kuten takuu- ja kymmenvuotistarkastukset, nähtiin keskeisenä laadunvarmistuksen välineenä.

Tutkimuksessa analysoitiin 77 asuinrakennuksen takuutarkastuspöytäkirjat, joista muodostettiin 116 virhekirjausta. Yleisimmät virheet liittyivät ilmanvaihtoon (30 %), rakennusosiin (28 %) ja lämmitykseen (20 %). Ilmanvaihtovirheet koskivat erityisesti säätöjä ja laitevikoja, rakennusosissa korostuivat vesikattopuutteet ja lämmityksessä keskeneräiset säädöt. Harvinaisempia, mutta merkittäviä virheitä havaittiin myös viemäröinnissä, sähköasennuksissa ja automaatiojärjestelmissä. Teemahaastattelut neljän kiinteistöalan asiantuntijan kanssa tukivat kvantitatiivisen aineiston tuloksia. Haastatteluissa korostuivat suunnittelunohjauksen, dokumentoinnin ja asiantuntijatarkastusten merkitys virheiden ennaltaehkäisyssä.

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että rakennusprosessin laadunhallinta edellyttää jatkuvaa seurantaa sekä dokumentoinnin ja tarkastustoimien kehittämistä. Laadunvarmistuksessa keskeisiä parannuskohteita ovat talotekniikan käyttöönoton huolellisuus, säätötyön riittävä dokumentointi ja vesikattotöiden tarkastukset. Kiinteistön elinkaaren alkuvaiheessa tehtävillä tarkastuksilla voidaan merkittävästi vähentää virheiden vaikutuksia ja kustannuksia sekä varmistaa kiinteistön käyttöiän ja toimivuuden mahdollisimman pitkä kesto. Kansainväliset tutkimukset tukevat havaintoja ja vahvistavat tarkastustoiminnan merkityksen virheiden ennaltaehkäisyssä.

This thesis examined warranty practices in construction projects and construction defects occurring during the warranty period. The aim was to identify the most common types of defects and the role of inspection activities in quality management. The research problem focused on what kinds of defects occur during the warranty period and how the defect correction processes function. The work was divided into theoretical and empirical parts. The theoretical framework addressed quality management, regulation, and liability for defects in the construction industry, including good construction practices, building regulations, and key guidelines. It also covered the classification of construction defects, the claims process, and consequences of defects. Inspection activities, such as warranty and ten-year inspections, were regarded as essential tools for quality assurance.

The empirical study analysed warranty inspection reports from 77 residential buildings, resulting in 116 defect records. The most common defects were related to ventilation (30 %), building components (28 %), and heating (20 %). Ventilation defects mainly involved adjustments and equipment failures, building components featured roofing deficiencies, and heating defects concerned incomplete adjustments. Less common but significant defects were found in plumbing, electrical installations, and automation systems. The findings of the quantitative data were supported by thematic interviews with four real estate experts, highlighting the importance of design management, documentation, and expert inspections in defect prevention.

In conclusion, effective quality management in construction requires continuous monitoring as well as the development of documentation and inspection practices. Key areas for improvement in quality assurance include careful commissioning of building services, adequate documentation of adjustment work, and inspections of roofing work. Inspections conducted during the early lifecycle of a property can significantly reduce the impacts and costs of defects while ensuring the longest possible service life and functionality of the building. International studies support these findings and emphasize the importance of inspection activities in preventing defects.