Toimitilojen asuinkäyttöön muuntaminen ja kannattavuusvertailu perinteisiin sijoitusasuntoihin pääkaupunkiseudulla
Kaivola, Rasmus (2025)
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2025120432716
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2025120432716
Tiivistelmä
Opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää, millaisissa olosuhteissa toimitilan käyttötarkoituksen muutos asuinkäyttöön voisi olla yksityissijoittajalle taloudellisesti kannattavampi vaihtoehto verrattuna perinteiseen asuntosijoittamiseen pääkaupunkiseudulla. Tutkimusaihe nousi ajankohtaisesta ilmiöstä, jossa etätyön lisääntyminen ja kulutuskäyttäytymisen muutokset ovat johtaneet toimitilojen vajaakäyttöön erityisesti Helsingin keskustassa. Samaan aikaan asuntomarkkinoilla on jatkunut pitkään kohtuuhintaisten asuntojen niukkuus. Näiden markkinavoimien ristipaine on synnyttänyt kiinnostuksen muuttaa tyhjillään olevia toimitiloja asunnoiksi osana kestävää kaupunkikehitystä.
Työssä tarkasteltiin ilmiötä yksityissijoittajan näkökulmasta, painottaen kaavoituksellisia ja rakennusteknisiä reunaehtoja sekä taloudellisia tekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeiden kannattavuuteen. Tutkimuksen tavoite oli tuottaa kokonaiskuva siitä, millaisia taloudellisia riskejä ja mahdollisuuksia toimitilojen käyttötarkoituksen muutoksiin sisältyy, sekä arvioida niiden suhteellista kannattavuutta perinteiseen asuntosijoittamiseen nähden.
Opinnäytetyö toteutettiin monimenetelmäisenä tutkimuksena heinä–marraskuussa 2025. Teoreettinen viitekehys koostui toimitilamuutoksia ohjaavasta lainsäädännöstä, ajankohtaisista markkinaraporteista sekä aiemmista tutkimuksista aiheesta. Empiirinen osuus sisälsi puolistrukturoidut asiantuntijahaastatteluita, sekä laskennallisen kannattavuusvertailun. Laskennassa verrattiin toimitilamuunnoksen ja perinteisen sijoitusasunnon kustannusrakenteita, rahoitusehtoja ja tuottopotentiaalia eri alueilla Helsingissä.
Tulosten perusteella toimitilan muuntaminen asuinkäyttöön on sijoittajalle kannattavaa, kun kohteen hankintahinta on selvästi alle alueen markkinatason ja muuntokustannukset pysyvät hallinnassa. Suurimmat riskitekijät liittyvät, kaavoitus- ja lupaprosessien hitauteen sekä suureen pääoma sijoitukseen alkuvaiheessa. Lisäksi taloyhtiöiden päätöksenteko voi muodostaa hallinnollisia esteitä, jotka hidastavat tai jopa estävät projektin toteutumisen.
Tutkimus osoittaa, että toimitilojen käyttötarkoituksen muutos voi oikeissa olosuhteissa tarjota sijoittajalle kustannustehokkaan vaihtoehdon perinteisen asuntosijoittamisen tilalle. Onnistuminen edellyttää kuitenkin tarkkaa talouslaskentaa ja asiantuntevaa projektinhallintakykyä. Yhteiskunnallisesta näkökulmasta tulokset tukevat keskustelua rakennuskannan tehokkaammasta hyödyntämisestä ja kaupunkien tiivistämisestä kestävällä tavalla ilman uutta maankäyttöä.
Työssä tarkasteltiin ilmiötä yksityissijoittajan näkökulmasta, painottaen kaavoituksellisia ja rakennusteknisiä reunaehtoja sekä taloudellisia tekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeiden kannattavuuteen. Tutkimuksen tavoite oli tuottaa kokonaiskuva siitä, millaisia taloudellisia riskejä ja mahdollisuuksia toimitilojen käyttötarkoituksen muutoksiin sisältyy, sekä arvioida niiden suhteellista kannattavuutta perinteiseen asuntosijoittamiseen nähden.
Opinnäytetyö toteutettiin monimenetelmäisenä tutkimuksena heinä–marraskuussa 2025. Teoreettinen viitekehys koostui toimitilamuutoksia ohjaavasta lainsäädännöstä, ajankohtaisista markkinaraporteista sekä aiemmista tutkimuksista aiheesta. Empiirinen osuus sisälsi puolistrukturoidut asiantuntijahaastatteluita, sekä laskennallisen kannattavuusvertailun. Laskennassa verrattiin toimitilamuunnoksen ja perinteisen sijoitusasunnon kustannusrakenteita, rahoitusehtoja ja tuottopotentiaalia eri alueilla Helsingissä.
Tulosten perusteella toimitilan muuntaminen asuinkäyttöön on sijoittajalle kannattavaa, kun kohteen hankintahinta on selvästi alle alueen markkinatason ja muuntokustannukset pysyvät hallinnassa. Suurimmat riskitekijät liittyvät, kaavoitus- ja lupaprosessien hitauteen sekä suureen pääoma sijoitukseen alkuvaiheessa. Lisäksi taloyhtiöiden päätöksenteko voi muodostaa hallinnollisia esteitä, jotka hidastavat tai jopa estävät projektin toteutumisen.
Tutkimus osoittaa, että toimitilojen käyttötarkoituksen muutos voi oikeissa olosuhteissa tarjota sijoittajalle kustannustehokkaan vaihtoehdon perinteisen asuntosijoittamisen tilalle. Onnistuminen edellyttää kuitenkin tarkkaa talouslaskentaa ja asiantuntevaa projektinhallintakykyä. Yhteiskunnallisesta näkökulmasta tulokset tukevat keskustelua rakennuskannan tehokkaammasta hyödyntämisestä ja kaupunkien tiivistämisestä kestävällä tavalla ilman uutta maankäyttöä.