Likviditeetin hallinnan kehittäminen suomalaisissa avoimissa kiinteistörahastoissa: Vertailuanalyysi eurooppalaisiin toimintamalleihin
Melametsä, Julius (2025)
2025
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2025120833638
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2025120833638
Tiivistelmä
Avoimien kiinteistörahastojen suosio kasvoi Suomessa nopeasti korkotason ollessa matalalla. Viimevuosien nopea korkojen nousu ja kiinteistöjen arvon aleneminen on kuitenkin nostanut esiin rahastojen haavoittuvaisuuden, kun lunastuspyyntöjä on tullut ennakoitua enemmän. Useat rahastot ovat joutuneet keskeyttämään rahasto-osuuksien lunastamisen, ja sijoittajien rahat ovat jääneet jumiin pitkäksikin aikaa. Tämä on nostanut esiin tarpeen tarkastella vaihtoehtoisia sääntely- ja rakenneratkaisuja, joita voitaisiin käyttää Suomen avoimissa kiinteistörahastoissa. Opinnäytetyön tavoitteena on selvittää, miten Suomen avoimien kiinteistörahastojen likviditeetin hallintaa voidaan kehittää eurooppalaisten vertailumaiden avulla.
Teoriaosuudessa käydään läpi kiinteistösijoittamiseen ja kiinteistörahastoihin liittyviä tutkimuksen kannalta olennaisia asioita, kuten sääntelyä, likviditeetin hallintaa sekä likviditeettiriskejä. Tyypillisesti likviditeettiriski avoimissa rahastoissa johtuu omistuksien ja sijoittajille luvatun lunastusoikeuden välisestä ristiriidasta. Tämä korostuu avoimissa kiinteistörahastoissa kiinteistöjen ollessa epälikvidi omaisuusluokka.
Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisena vertailututkimuksena, jossa käytettiin benchmarking-prosessia. Aineisto kerättiin finanssiviranomaisten raporteista, rahastojen virallisista dokumenteista sekä aiemmista tutkimuksista. Apuna käytettiin myös ajankohtaisia talousuutisia. Vertailu painottuu sääntelyn eroihin, rahastojen rakenteisiin ja kriisitilanteissa suoriutumiseen. Vertailuun valittiin yhteensä kolme avointa kiinteistörahastoa Suomesta, Saksasta ja Iso-Britanniasta.
Tutkimuksen tuloksien perusteella Saksan sääntely oli selvästi tiukempi kuin muiden vertailumaiden. Iso-Britannian sääntely pohjautuu enemmän ehdotuksiin kuin tiukkoihin linjauksiin. Suomessa finanssivalvonta edellyttää rahastoilta riittävää likviditeettiä, mutta ei ole lähivuosina toteutunut.
Johtopäätöksenä likviditeetin parantamiseksi Suomessa voitaisiin kiristää lunastusaikoja etenkin epävakaassa markkinassa, jotta rahastoilla olisi tarpeeksi aikaa maksaa sijoittajille lunastuksia. Toinen ehdotus likviditeetin parantamiseksi on jälkimarkkinan hyödyntäminen, jossa sijoittajat voisivat myydä osuuksia toisille sijoittajille. Myös likvidien varojen määrää voisi nostaa rahastoissa.
Teoriaosuudessa käydään läpi kiinteistösijoittamiseen ja kiinteistörahastoihin liittyviä tutkimuksen kannalta olennaisia asioita, kuten sääntelyä, likviditeetin hallintaa sekä likviditeettiriskejä. Tyypillisesti likviditeettiriski avoimissa rahastoissa johtuu omistuksien ja sijoittajille luvatun lunastusoikeuden välisestä ristiriidasta. Tämä korostuu avoimissa kiinteistörahastoissa kiinteistöjen ollessa epälikvidi omaisuusluokka.
Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisena vertailututkimuksena, jossa käytettiin benchmarking-prosessia. Aineisto kerättiin finanssiviranomaisten raporteista, rahastojen virallisista dokumenteista sekä aiemmista tutkimuksista. Apuna käytettiin myös ajankohtaisia talousuutisia. Vertailu painottuu sääntelyn eroihin, rahastojen rakenteisiin ja kriisitilanteissa suoriutumiseen. Vertailuun valittiin yhteensä kolme avointa kiinteistörahastoa Suomesta, Saksasta ja Iso-Britanniasta.
Tutkimuksen tuloksien perusteella Saksan sääntely oli selvästi tiukempi kuin muiden vertailumaiden. Iso-Britannian sääntely pohjautuu enemmän ehdotuksiin kuin tiukkoihin linjauksiin. Suomessa finanssivalvonta edellyttää rahastoilta riittävää likviditeettiä, mutta ei ole lähivuosina toteutunut.
Johtopäätöksenä likviditeetin parantamiseksi Suomessa voitaisiin kiristää lunastusaikoja etenkin epävakaassa markkinassa, jotta rahastoilla olisi tarpeeksi aikaa maksaa sijoittajille lunastuksia. Toinen ehdotus likviditeetin parantamiseksi on jälkimarkkinan hyödyntäminen, jossa sijoittajat voisivat myydä osuuksia toisille sijoittajille. Myös likvidien varojen määrää voisi nostaa rahastoissa.