Kiinteistörahastot Suomessa

Abstract

Opinnäytetyön aiheena oli Suomessa toimivat kiinteistörahastot. Tavoitteena oli tutkia niiden riskejä, tuottoja sekä miten ne vaikuttavat arvonmääritykseen. Työssä tarkasteltiin eri kiinteistörahastojen kehitystä erilaisilla menetelmillä viimeisen 10 vuoden ajalta.

Opinnäytetyön materiaaleina käytin artikkeleita, verkkosivuja, kirjallisuutta sekä rahastojen omia raportteja. Kiinteistörahastojen osalta relevanttia aineistoa ei ollut merkittävästi, jonka vuoksi lähteiden määrä on suuri.

Teoriaosuus koostui kolmesta pääosiosta. Ensimmäisessä osiossa käsiteltiin kiinteistön, rahaston ja kiinteistörahaston peruskäsitteitä. Toisessa osiossa käsiteltiin Suomessa toimivia kiinteistörahastoja ja rahastoja hallinnoivia rahastoyhtiöitä. Lisäksi läpikäytiin minkälaisia alatyyppejä kiinteistörahastoilla on. Kolmannessa luvussa syvennyttiin kiinteistörahastojen riskeihin sekä arvonmääritykseen.

Tutkimustulokset osoittivat, että kiinteistörahastojen kehitys viimeisen kymmenen vuoden aikana on ollut vahvasti sidoksissa korkoympäristöön sekä Suomen taloudelliseen kehitykseen. Kehitys oli positiivista vuosien 2014–2022 välillä, jonka jälkeen korkojen nousu sekä taloustilanne johtivat rahastojen arvojen alenemiseen. Ainoa poikkeus huomattiin metsärahaston osalta. Tutkimuksessa huomattiin merkittäviä epäkohtia rahastojen arvonmäärityksen läpinäkymättömyyteen ja likviditeettiin liittyen, joka on aiheuttanut mainehaittaa rahastoille. Tulevaisuudessa kiinteistömarkkinoiden odotetaan piristyvän ja siitä on nähtävissä merkkejä markkinoilla ulkomaisten sijoittajien paluun sekä transaktiovolyymien noustessa viime vuosiin verrattuna. Tähän liittyy kuitenkin paljon epävarmuutta varsinkin lyhyellä aikavälillä.

The topic of this thesis was real estate funds operating in Finland. The purpose was to examine the fund’s risks, returns, and the effect they have on valuation. The study examined the development of various real estate funds over the last 10 year using literature review as a research method.

The theoretical part consisted of three main sections. The first section dealt with the basic concepts of property, fund, and real estate fund. The second section covered real estate funds operating in Finland and the fund management companies. In addition, the different subtypes of real estate funds were reviewed. The third chapter delved deeper into the risks of real estate funds and valuation.

The research results indicated that the performance of real estate funds over the past 10 years has been strongly linked to the interest rate environment and Finland's economic development. The development was positive during the years 2014–2022, after which the rise in interest rates and the economic situation led to a decline in fund values. The only exception was noted in the case of the forest fund. The study identified significant shortcomings regarding the lack of transparency in fund valuation and liquidity, which has caused reputational damage to the funds. In the future, the real estate market is expected to grow, and signs of this are already visible in the market with the return of foreign investors and increasing transaction volumes compared to recent years. However, there is considerable uncertainty associated with this development, especially in the short term.