Asuntosijoittamisen kannattavuus Jyväskylässä vuosina 2022–2025

Abstract

Korkotason nousun sekä asuntojen hintojen ja hoitovastikkeiden muutosten seurauksena velkavivulla toteutetussa asuntosijoittamisessa koettiin 2020-luvun alkupuolella lisääntyvää epävarmuutta. Tässä opinnäytetyössä selvitettiin, miten Jyväskylän vanhojen kerrostaloyksiöiden kannattavuus muuttui vuo-sina 2022–2025, kun kohteena oli noin 30 m²:n vertailuasunto opiskelijavyöhykkeellä. Tavoitteena oli muodostaa läpinäkyvä ja toistettava laskentamalli, jolla kannattavuutta arvioitiin vuokratuoton, verojen jälkeisen kassavirran ja oman pääoman tuoton avulla.

Tarkastelu toteutettiin määrällisenä, kuvailevana aikasarja-analyysinä hyödyntäen valmiita rekisteri- ja tilastoaineistoja. Aineisto koottiin Tilastokeskuksen StatFin-tietokannoista sekä kiinteistöalan toimijoi-den ja viranomaisten julkaisuista, ja korkotaso muodostettiin Suomen Pankin tilastoista. Laskenta ra-kennettiin Excel-malliin, jossa lähtöoletukset ja kaavat dokumentoitiin, ja tulokset esitettiin taulukoina sekä aikasarjakuvioina. Peruslaskelman lisäksi toteutettiin korkoherkkyystarkastelu sekä kaksi täydentä-vää skenaariota, joissa tarkasteltiin yhden tyhjän kuukauden ja putkiremontin vaikutusta kannattavuu-teen.

Tulosten perusteella vuokratuotto pysyi tarkastelujaksolla kokonaisuutena melko vakaana ja parani maltillisesti, mutta kassavirta heikkeni korkokustannusten noustessa ja jäi peruslaskelmassa pieneksi. Herkkyystarkastelu osoitti, että korkotason nousu voi siirtää lopputulosta nopeasti kohti hyvin matalaa kassavirtaa ja kaventaa kassavirran turvamarginaalia. Skenaarioilla havainnollistettiin, että yksittäiset häiriöt voivat heikentää kassavirtaa selvästi ja että kassavirran puskurit sekä realistiset kustannusoletuk-set korostuvat kannattavuuden arvioinnissa.

Johtopäätöksissä korostettiin, että vuokratuoton rinnalla keskeisimmäksi muodostui verojen jälkeinen kassavirta ja sen herkkyys korko- ja tapahtumariskeille. Tuloksia voidaan hyödyntää velkavivulla sijoitta-van vuokranantajan riskienhallinnan ja ostopäätösten tukena, kun huomioidaan rajauksen ja oletusten vaikutus tulosten yleistettävyyteen.

Rising interest rates and changes in apartment prices and housing-company maintenance charges increased uncertainty in leveraged rental housing investments in the early 2020s. This thesis exami-ned how the profitability of older studio apartments in Jyväskylä changed between 2022 and 2025, using an approximately 30 m² benchmark apartment in the student-oriented zone as the reference case. The aim was to develop a transparent and reproducible calculation model for assessing profitabi-lity using rental yield, after-tax cash flow, and return on equity.

The study employed a quantitative, descriptive time-series approach based on existing register and statistical data. Data were compiled from Statistics Finland’s StatFin database and from publications by real-estate sector actors and public authorities, and the interest-rate series was derived from Bank of Finland statistics. The calculations were implemented in an Excel model that documents the as-sumptions and formulas, and the results are presented in tables and time-series figures. In addition to the baseline calculation, an interest-rate sensitivity analysis and two supplementary scenarios were conducted to examine the effects of a single vacant month and a pipe renovation on profitability.

The results indicate that rental yield remained fairly stable over the period and improved modestly, whereas cash flow weakened as interest expenses increased and remained low in the baseline calcula-tion. The sensitivity analysis showed that rising interest rates can quickly shift the outcome toward very low cash flow and narrow the cash-flow safety margin. The scenarios illustrated that single disrup-tions can reduce cash flow markedly, highlighting the importance of liquidity buffers and realistic cost assumptions when evaluating profitability.

The conclusions emphasize that, alongside rental yield, the most critical indicator was after-tax cash flow and its sensitivity to interest-rate and event risks. The results can support risk management and purchase decisions for landlords investing with leverage, while acknowledging that the chosen scope and assumptions affect the generalizability of the findings.